4 способа, как определить рыночную стоимость квартиры

Оценка дома в СПб и прочих городах необходима для купли и продажи объекта, она позволяет определить стоимость предмета сделки. Используя специальные формулы и критерии можно предварительно оценить как отдельные строения, так и участок в целом. Профессионально этим занимаются представители СРО. Обезопасить себя от большинства неприятностей можно выбрав профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью. Сотрудники АН помогут разобраться в финансовых и юридических аспектах сделки, при этом сделав ее для вас максимально выгодной.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей
на оформлении документов
при покупке/продаже недвижимости?

Деятельность оценщиков СРО (саморегулируемых организаций) осуществляется под контролем госорганов надзора

Что нужно для того чтобы оценка стоимости домовладения была выполнена верно

Оценка стоимости дома по рыночной цене включает в себя несколько поэтапных шагов, соблюдение которых гарантирует точное определение размера финансовой компенсации. Инструкция проста и выглядит следующим образом:

Шаг №1. Выбор оценщика

После того как вы решили «продам дом», нужно найти компанию или частное лицо, проводящие оценку объектов по всем правилам, с использованием соответствующих алгоритмов и формул расчета. Специалист должен быть аттестован. Только в этом случае результаты исследования не будут подвергаться сомнениям в любых организациях.

Оценка загородного дома может потребоваться не только для оформления купчей, но и страховки, получения наследства и прочих операций с недвижимостью.

Оценивать объект могут члены СРО со страховочным полисом гражданской ответственности не ниже трехсот тыс. руб.

Шаг №2. Выезд оценщика

Оценка участка с домом проводится на заранее подготовленных объектах. Специалист должен иметь доступ ко всем комнатам постройки, в том числе к подвалу и чердаку, если таковые имеются. Только так можно дать детальное описание всех технических, инженерных, архитектурных и прочих нюансов.

Узнайте больше о сделках с недвижимостью!

Правильная подготовка к приходу оценщика благотворно отразится на итоговой стоимости, указанной в отчетной документации

Шаг №3. Определение ценового сегмента по месторасположению объекта

На результатах оценки дома с земельным участком отражается их местонахождение. Здесь играет роль не только престижность района, но и:

• Удаленность домовладения от развязок транспорта, магистралей, остановок.
• Развитость инфраструктуры.
• Экологичность территории.
• Шумность и прочее.

Понять, в каком ценовом сегменте находится дом, можно заранее изучив предложения рынка. Чтобы не прогадать с ценой определитесь с минимальными и максимальными границами

Шаг №4. Расчет стоимости придомового участка или надела

Перед тем как оценить стоимость дома, рассматривается земля, на которой он находится и сопутствующие условия. Есть нюансы, которые сделают объект дороже или дешевле:

1. Условия для доплаты

Домовладение будет дороже в цене при хороших природных условиях, если есть отдельный въезд. Найдя объявление «продам дом в деревне», прежде всего покупатели интересуются, есть ли инженерные системы, такие как центральная канализация. Когда таковые имеются, это может прибавить к стоимости дома от 7 до 10 %. Также на увеличении цены отражается:

Более востребованы домовладения, расположенные на земле с ровным рельефом, не имеющей склонов

2. Факторы для скидки

Результат оценки дома для продажи может оказаться ниже, чем вы рассчитывали, если недалеко находятся промышленные объекты, не подведен газ или вода, а также:

Удешевить объект может плохое состояние подъездной дороги, не имеющей покрытия

Шаг №5. Определение стоимости основной постройки

Оценка дома, цена на который зависит от множества факторов, начинается с определения площади главного строения. Во внимание берется размер фундамента и число этажей. При этом подсчете не учитываются вспомогательные постройки. Среди причин, которые влияют на рост стоимости или ее снижение, можно выделить:

• Материал для фундамента и стен.
• Актуальность проекта и возраст постройки.
• Размер общей площади и планировку комнат.
• Степень завершенности строительства.
• Необходимость ремонта, стояние труб и сантехники.

Стоимость м2 площади помещений оценивается с обязательным учетом нюансов, отражающихся на условиях для скидок и доплат

Шаг №6. Определение цены вспомогательных построек

Корректно оценить дом невозможно без учета вспомогательных строений. Чтобы определить стоимость гаражей, сараев, бань, веранд, террас и прочих элементов, в расчет берется сума, затраченная на их строительство.

Все дополнительные строения должны быть узаконены, что отражается в техпаспорте и прочих бумагах, которые можно получить в БТИ

Шаг №7. Получение итоговой стоимости объекта

Перед тем как оценить дом самостоятельно при помощи специальных онлайн программ или без них, необходимо объективно рассмотреть недвижимость по всем предыдущим пунктам. В итоге суммируется стоимость:

• Домовладения.
• Вспомогательных построек.
• Участка земли.

Нужен агент
по недвижимости?

Подробнее о том, как оценить дом для продажи и какие документы для этого потребуются, расскажут специалисты АН «Колизей». Звоните, вы получите подробную консультацию по всем вопросам выгодной продажи или покупки недвижимости!

Что учитывают эксперты при проведении оценки

Оценка загородного дома и участка требует проведения детального обследования объекта. В процессе выполнения работы оценщик фиксирует:

1. Удаленность участка от населенного пункта или район его расположения, если дом находится в черте города.
2. Наличие транспортного сообщения и время, необходимое для того, чтобы добраться до центральной части города (для загородных строений).
3. Экологическую ситуацию в районе.
4. Рельеф местности и качество земли.
5. Состояние построек.
6. Тип и этажность дома.
7. Особенности строения: наличие балконов, террас и других архитектурных элементов.
8. Расстояние до магазинов, аптек и других значимых объектов местной инфраструктуры.
9. Уровень освещенности близлежащих территорий и прочее.

На основании этих данных проводится оценка загородной недвижимости или объектов, расположенных в черте города, о чем составляется соответствующий отчет.

Документы необходимые для проведения оценки

После заключения договора о проведении экспертной оценки объекта недвижимости собственник должен предоставить определенный пакет документов:

1. Правоустанавливающую документацию: договора купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, решение суда и другие бумаги.
2. Технический и кадастровый паспорта (выдается БТИ).
3. Кадастровый план участка.
4. Паспортные данные или другое удостоверение личности собственника объекта недвижимости.

Если в предоставленных бумагах обнаружатся какие-либо расхождения, эксперт может попросить предъявить также выписку из ЕГРН.

Отчет о проведении оценки объекта недвижимости

Отчет об оценке земельного участка и расположенного на нем дома составляется в письменном виде.

В соответствии со статьей 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, требования к отчету устанавливаются органом, осуществляющим нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности.

Документ с прошитыми и пронумерованными страницами (обычно их количество не превышает 30) заверяется подписью уполномоченного представителя фирмы, выполнившей оценку, и печатью компании.

В стандартном отчете содержатся:

• сведения о заказчике и исполнителе;
• данные о применяемых методиках оценки;
• информация об исследуемом объекте;
• анализ рынка недвижимости;
• определение рыночной или ликвидационной стоимости;
• правоустанавливающие акты (приложения).

Несколько отличается отчет, сделанный для банка с целью оформления ипотечного кредита. Он включает:

1. Документы на земельный участок с домом.
2. Фотографии, сделанные при осмотре территории и коттеджа (садового домика).
3. Рыночную цену объекта.
4. Ликвидационную стоимость. Эта величина используется для реализации имущества в случае невыполнения заемщиком взятых на себя обязательств.

Финансовые учреждения не настаивают, чтобы оценку проводили исключительно их специалисты. Если для проведения экспертизы привлекается оценщик, приглашенный клиентом, то к представленному отчету следует приложить документ о членстве в СРО, диплом о получении соответствующего образования, лицензию и страховой полис гражданской ответственности.

На что может повлиять оценочная стоимость

Отчет эксперта СРО влияет на следующие условия кредитования:

• размер суммы;
• срок предоставления ссуды;
• процентная ставка.

Если реальная стоимость объекта, обозначенная оценщиком, ниже рыночной, банк не выдает необходимую сумму. В такой ситуации заемщику необходимо:

• потребовать проведение повторной экспертизы;
• провести оценку в другой компании;
• на недостающую сумму оформить потребительский заем.

На проведение оценки и составление отчета на недвижимость, приобретаемой с использованием заемных средств, требуется от трех до пяти дней.

Какие документы необходимо предоставить

Для определения стоимости дома требуется следующая документация:

• Дубликат удостоверения личности и ИНН хозяина недвижимости.
• Кадастровый паспорт и топографический план участка.
• Документ, подтверждающий права собственности на дом.

При покупке жилья в строящемся здании, требуется соглашение с застройщиком.

Особенности проведения оценки коммерческой недвижимости

Под коммерческой недвижимостью подразумевают постройки, эксплуатация которых приносит прибыль владельцу. Это могут быть помещения различного назначения и площади. К данной категории относятся:

• торговые объекты;
• офисные площади;
• производственные и складские помещения;
• гостиницы и санатории;
• объекты общественного питания.

Цели проведения оценки почти не отличаются от тех, которые преследуют владельцы жилых объектов. Но перечень этих целей дополняется задачами, характерными именно для данной категории.

Одна из главных задач – расчет арендной ставки организаций:

• коммерческих,
• бюджетных (для проведения тендера на право заключения договоров аренды).

Оцениваются также объекты незавершенного строительства с целью совершения с ними таких операций, как покупка, продажа или раздел имущества.

Без наличия экспертной оценки не будет принято решение о переводе помещения из жилого в нежилой фонд.

Иногда возникает необходимость в принятии решения о реконструкции объекта, которая связана с изменением направления бизнеса. В этом случае тоже не обойтись без проведения оценки.

Более детальная информация в статье «Оценка коммерческой недвижимости».

Оценочная стоимость недвижимости и операции с объектом

Оценочная стоимость объекта недвижимости – важная величина, без которой невозможен переход прав собственности или их приобретение.

Рыночная стоимость влияет на формирование цены, по которой нельзя продать, купить или сдать в аренду имущество. Поэтому точность ее определения имеет важное значение как для покупателя, так и для продавца.

Действующее законодательство Российской Федерации позволяет использовать недвижимость в качестве взноса в уставной фонд предприятия.

Провести процедуру невозможно без предварительного определения оценочной стоимости объекта. Этот показатель напрямую влияет на размер доли участия ее владельца в компании.

Не менее важное влияние оказывает оценка и на расчет налога на недвижимость. Ошибка в ее определении может привести к тому, что размер бюджетного отчисления будет либо завышен, либо занижен.

Кадастровая стоимость: способы выяснения величины

Кадастровая стоимость объекта недвижимости напрямую влияет на размер налога, уплачиваемый ее владельцем. Поэтому каждому необходимо знать, как можно ознакомиться с результатами оценки.

Источником информации может быть:

1. .
2. .
3. МФЦ.

Можно также из Единого государственного реестра недвижимости. Сделать это можно в онлайн-режиме через сайт Росреестра.

Кадастровая стоимость дачного дома, коттеджа или другого объекта может быть предоставлена в качестве официального документа. Для его получения необходимо обратиться за выпиской в МФЦ, кадастровую палату или на сайт Росреестра.

Рекомендуем прочитать статью «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости».

Оценка дома и земельного участка – процесс, который регламентируется действующим законодательством РФ. Это сложная процедура, выполнение которой необходимо доверять лишь экспертам. Только глубокие и разносторонние знания позволят квалифицированно оценить землю и расположенные на ней постройки.

Требования к оценщикам и стоимость их услуг

Стоимость оценки дома и земельного участка могут определять лица, имеющие соответствующие полномочия. Действующее законодательство Российской Федерации наделяет правом проводить оценку объектов недвижимости независимых экспертов. Это лица, которые:

• имеют соответствующую лицензию;
• являются членами профильного СРО;
• имеют страховой полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей.

Наличие этих документов дает эксперту право оценить дачу, коттедж или другой объект.

Саморегулируемая организация (СРО) – это некоммерческое объединение предприятий, созданное по территориальному или отраслевому признаку. Деятельность СРО контролируется государственными органами надзора.

Стоимость услуг оценщика определяется индивидуально. На формирование цены влияет ряд факторов, среди которых:

• удаленность объекта недвижимости;
• цели проведения оценки;
• срочность выполнения работ и так далее.

Поэтому о том, сколько стоит оценка дома и земельного участка, следует спрашивать непосредственно оценщика, которому собственник недвижимости намерен доверить выполнение этой задачи.

Подробнее о формировании стоимости услуги читайте в статье «Независимая оценка недвижимости».

Для чего надо быть в курсе объявлений по продаже похожих домов с участками?

Для того, чтобы анализировать стоимость вашего объекта и быть в курсе продажи объектов -конкурентов. Поставить цену немного ниже, и вы всегда в выигрышной ситуации, вверху рейтинга ваших похожих объектов на продажу.

Как оценивать дома с участками по критерию удаленности от крупных населенных пунктов? С квартирами гораздо все понятнее, рассматриваем удаленность от центра или ближайшего метро, чем ближе, тем дороже.

Всегда надо знать среднюю стоимость квадратного метра вашего домика и участка в вашем регионе и в данной местности, а потом только учитывать все плюсы и минусы.

Удаленность от областного или краевого центра свыше 50 км — это влияет на уменьшение средней цены на объект. Чем ближе к крупному мегаполису, тем дороже, примерно на 50-100 000 рублей за каждые 10 км.

Если крупный город все-таки далеко от нашего домика, то за точку отсчета дальности следует брать районный центр, в котором расположены основные медицинские центры, административные учреждения, торговые точки. Бывает так, что домик с участком находится на расстоянии от областного центра ближе, чем от районного, тогда люди чаще будут ездить в город, чем в райцентр по разным делам.

Местоположение дома с участком влияет на реальную стоимость!

Например, четыре деревни примерно на одинаковом расстоянии от районного центра, но при этом самым спрашиваемым домиком при одинаковых остальных условиях, будет домик ,расположенный в деревне Роговицы, так как он расположен недалеко от трассы на Санкт-Петербург, затем деревня Будино, так как тоже ближе к СПБ, а потом уже примерно по одинаковой цене ,но ниже чем, в первых двух деревнях дома в деревне Рогатино и Захонье.

Лен. область, Волосовский район:

Д. Захонье – 2. 6 км от Волосово

Д. Роговицы – 3.6 км от Волосово

Д. Будино – 1.9 км от Волосово

Д. Рогатино- 2 км от Волосово

В деревне Захонье и Рогатино цены надо ставить ниже примерно на 100 000 рублей, чем в деревнях Будино и Роговицы, чтобы дома были конкурентными по цене. Смотрите пример на картинке.

Ценовые примеры я привожу примерные, коллеги, рассматривайте, пожалуйста применимо к конкретному объекту и своему региону, может у кого-то разница будет не в сотнях тысячах, а в десятках.

В целом цена складывается из нескольких параметров:

1. Цена дома +постройки+ цена участка +коммуникации +местоположение.
2. Ошибки риэлторов в оценке дома с участком:
3. Делать ставку на хороший ремонт. Как правило, окупается на 30%. Дом с золотым унитазом в чистом поле не будет стоить своих денег.
4. Не учитывать состояние загородного рынка в целом по своему региону, на данный промежуток времени.
5. Не учитывать положительные или отрицательные нюансы, фишки в окружении дома с участком.
6. Не знать состояние коммуникаций (мощности, технические условия и др.)
7. Не бывать на объекте лично!
8. Об остальных технических тонкостях рекомендую ознакомиться в это статье https://kakzarabativat.ru/soveti/ocenka-doma/, мне кажется, что таблицы вполне подробные.