Содержание
Делегирование полномочий по управлению многоквартирным домом (МКД) специальной организации – это один из способов организации контроля за общим имуществом владельцев объектов недвижимости в здании. Другой формой такого управления является создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Многоквартирный дом является системой из нескольких объектов недвижимости, которые могут принадлежать как физическим, так и юридическим лицам, а также муниципалитету. При этом квартиры или коммерческие помещения в здании являются отдельными объектами, каждому из них присвоен свой кадастровый номер, и каждый из них зарегистрирован в реестре недвижимого имущества за собственником. В самом доме, помимо квартир, комнат, коммерческих помещений, есть также другое имущество, к примеру, несущие конструкции, лифты, лестницы, которые возведены для комфортного проживания граждан. Эти имущественные объекты находятся в собственности всех владельцев недвижимости в здании одновременно. При этом нельзя говорить о том, что одному из собственников принадлежит, к примеру, лестница, а другому лифт. Доля каждого из владельцев есть в любом общедомовом имуществе. Измеряется она соразмерно количеству квадратных метров, принадлежащих гражданину или организации, а выражается в весе голоса при распоряжении общей собственностью.
Учитывая то, что владельцев объектов недвижимости в здании, как правило, много, при этом решения, касающиеся общего имущества, они должны принимать сообща, наладить их взаимодействие между собой достаточно тяжело. По этой причине законодательством предусмотрено несколько способов управления общим имуществом жильцов в многоквартирных домах, одним из которых является делегирование полномочий УК (управляющей компании) посредством договора за определенную плату.
Одной из основных и главнейших функций подобной организации является обеспечение комфортного проживания собственников в здании. Однако не редки случаи, когда организация своими обязанностями пренебрегает. Зачастую УК пользуется тем, что жильцы в доме не знают, какие именно обязанности относятся к компетенции подобных компаний, вследствие чего не могут эффективно отстаивать свои права.
Понятие и законодательная основа деятельности компаний по управлению многоквартирным домом
Управляющая компания – это юридическое лицо, организация, которая посредством заключения договора с собственниками объектов недвижимости в доме осуществляет управление их общим имуществом и обеспечение их комфортными условиями для проживания.
Обязанности и полномочия управляющей компании зависят от ее вида. Можно выделить следующие категории УК:
- Управляющую. Это организация, которая занимается только управлением общедомовым имуществом. В ее обязанности, к примеру, не входят работы по поддержанию санитарного и технического состояния дома в нормальном виде. Собственники квартир в подобных случаях заключают соглашения с другими компаниями для делегирования этих функций.
- Гибридную компанию. В спектр полномочий этой организации входят обязанности по управлению общедомовым имуществом, а также по поддержанию здания в нормальном техническом и санитарном состоянии. Помимо этого, она оказывает услуги коммунального и иного характера.
- Эксплуатационную. Эти компании оказывают эксплуатационные услуги, а также следят за нормальным санитарным и техническим состоянием многоквартирного дома. Осуществляют деятельность на основании договора непосредственно с жильцами или с товариществом собственников жилья.
Таким образом, спектр обязанностей и ответственности управляющих компаний разнится, в зависимости от их вида. Однако, независимо от типа, все они должны осуществлять свою деятельность в соответствии с действующим в Российской Федерации законодательством. К числу основных нормативных актов, регламентирующих деятельность подобных организаций, относятся следующие:
- ЖК РФ.
- ГК РФ.
- Федеральный закон № 210-ФЗ от 30.12.2004 года.
- Постановление Правительства РФ от 6.05.2011 года №354.
- Постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 года.
Поскольку отношения между собственниками и компаний относятся к сфере оказания услуг, то они регулируются также ФЗ «О защите прав потребителей».
Обязанности управляющей компании
Собственникам объектов недвижимости в доме важно знать спектр обязанностей управляющей компании для осуществления эффективного контроля за их исполнением, поскольку они являются потребителями услуг и платят за их предоставления денежные средства, а значит, имеют право получать их в полном объеме и надлежащего качества.
Обязанности управляющей организации устанавливаются вышеуказанными нормативными актами, а также договором, который заключается между УК и собственниками объектов недвижимости в доме. Каждый из владельцев может уточнить обязательства, которые взяла на себя компания, изучив текст соглашения.
Согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ все владельцы объектов недвижимости в доме, включая физических, юридических лиц, а также муниципалитет, заключают соглашения с управляющей организацией для предоставления услуг жилищно-коммунального хозяйства, управления общедомовым имуществом, а также ремонтных работ, необходимых для поддержания здания в нормальном техническом состоянии.
К обязанностям УК перед собственниками можно отнести:
- обеспечение безопасности проживания граждан в многоквартирном доме. Иными словами, сотрудники организации должны своевременно выявлять и устранять источники опасности для жильцов, а также предпринимать превентивные меры для снижения вероятности их появления;
- сохранение архитектуры здания. Это работы по поддержанию технического состояния здания. Направлены они на недопущение разрушения дома, а также отдаление по времени необходимости капитального ремонта или сноса дома. Однако проводимые мероприятия не исключают в полном объеме нормальный износ конструкций;
- мониторинг состояния общедомового имущества. А также своевременное выявление и устранение возникающих дефектов;
- подготовку здания к отопительному сезону, а также к возможному возникновению чрезвычайной ситуации;
- работы по поддержанию в нормальном состоянии сетей, по которым поставляются такие коммунальные услуги, как электричество, отопление, водоснабжение, газ;
- работы по поддержанию в нормальном состоянии системы водостоков, ливневок, канализации. К примеру, ежесезонная чистка стоков на крыше здания для недопущения затопления;
- контроль за соблюдением правил пожарной безопасности;
- организацию мест для сбора мусора, а также контроль за его своевременным вывозом. Управляющая компания может осуществлять вывоз бытовых отходов как своими силами, так и посредством заключения договоров со сторонними организациями, к примеру, городскими службами. В последнем случае она обязана следить за надлежащим исполнением обязанностей подрядчиками, а также производить с ними необходимые денежные расчеты;
- поддержание нормального санитарного состояния здания. Это, к примеру, организация уборки в подъездах и контроль за ее проведением, качеством;
- обеспечение контроля за нормальным состоянием приборов учета потребления коммунальных услуг.
Обязанности управляющей компании в сфере обслуживания многоквартирного дома:
- организация поставки коммунальных услуг жильцам. Это, к примеру, заключение договоров с поставщиками, контроль качества поставляемых благ, организация расчетов жильцов за пользование коммунальными услугами;
- организация хранения технической документации на здание;
- проведение мероприятий по выявлению неплательщиков;
- услуги по оформлению регистрации по месту проживания жильцам;
- информирование собственников о тарифах на ЖКХ и их изменениях, а также нормативной базе, регламентирующей эти тарифы и деятельность самой УК;
- организация собраний собственников объектов недвижимости в многоквартирном доме.
Общие обязанности управляющих компаний регламентируются действующим законодательством. Помимо этого, при заключении договора между жильцами и УК стороны могут обговорить и прописать в соглашении дополнительные обязанности для организации за отдельную плату.
Запрет пени не отменяет обязанность оплаты
Как подчеркнули в пресс-службе Минстроя России, принятые меры направлены в первую очередь на защиту тех, кто испытывает проблемы с дистанционной оплатой жилищно-коммунальных услуг, при этом обязанность своевременно оплачивать жилищно-коммунальные услуги сохраняется.
По словам министра строительства и ЖКХ России Владимира Якушева, от платежной дисциплины зависит устойчивость предприятий жилищно-коммунального комплекса, которые продолжают работать, обеспечивая потребителей всеми необходимыми ресурсами. В условиях, когда многие граждане находятся в режиме самоизоляции дома, на ресурсоснабжающие организации ложится дополнительная нагрузка в связи с увеличением потребления коммунальных услуг, отметили в пресс-службе.
«Если человек или семья по каким-то причинам испытывают сложности с дистанционной оплатой жилищно-коммунальных услуг, рекомендуется не копить задолженность, а обратиться к исполнителю коммунальных услуг и заключить соглашение о рассрочке платежа. Информацию об организации, являющейся исполнителем, можно найти в платежном документе — это может быть управляющая компания, ТСЖ или ресурсоснабжающая организация», — приводятся в сообщении слова Якушева.
Еще одно решение, принятое федеральным правительством для защиты населения от новой коронавирусной инфекции, заключается во временном приостановлении поверки приборов учета коммунальных ресурсов, добавили в Минстрое. После возобновления обычного режима работы предприятий, необходимость поверять приборы учета будет восстановлена.
Ответственность управляющей компании
Законодательство, помимо обязанностей управляющей компании, предусматривает для нее и ответственность за их неисполнение. Так, к примеру, санкции могут применяться за следующие нарушения:
- нарушение правил содержания общедомового имущества. Меры ответственности применяются в случае неоднократных или длительных нарушений, а также если они повлекли серьезные убытки для собственников;
- нарушение в сфере предоставления коммунальных услуг;
- ограничение жильцов в сфере предоставления необходимой информации, отсутствие ее в открытых источниках, отсутствие или ненадлежащее информирование собственников;
- непредоставление технических документов на здание;
- нарушение и отсутствие контроля за правилами противопожарной безопасности.
Для нарушений в каждой из сфер управления многоквартирным домом действующим в Российской Федерации законодательством предусмотрена ответственность. Как правило, применяются нормы КоАП, но в некоторых случаях могут применяться положения гражданского законодательства, к примеру, в случае возврата уплаченных потребителями средств за услугу ненадлежащего качества или вовсе не оказанную.
С 2018 года для управляющих компаний действует обязательное лицензирование. С этого момента организация не вправе заниматься коммерческой деятельностью в этой сфере без получения соответствующей лицензии.
Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество устанавливается ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях. При этом сотрудники, допустившие правонарушение, могут получить штраф в размере до 40000 рублей. К сфере, в которой можно совершить подобные нарушения, относят правила эксплуатации здания, выявление неисправностей в технической части.
К общедомовому имуществу относятся:
- внутридомовые инженерные сети и коммуникации;
- несущие конструкции здания;
- лестничные пролеты;
- крыша, кровля;
- общие помещения, к примеру, подвалы, чердаки;
- прочее имущество, в зависимости от конструкции здания.
Состав общедомового имущества, передаваемого в управление компании, должен быть подробно конкретизирован в договоре.
Помимо вышеизложенного, УК может быть оштрафована за нарушение норм противопожарной безопасности на сумму до 200 000 рублей.
Если компания недостаточно обеспечивает жильцов коммунальными услугами, то к ней может быть применена ответственность, согласно статье 7.23 КоАП РФ. Размер штрафа составляет до 10 000 рублей.
При непредоставлении жильцам необходимой информации в объеме, предусмотренном действующим законодательством, также предусмотрены санкции. Обязанность предоставлять сведения устанавливается ФЗ № 263.
Если в результате ненадлежащего исполнения своих обязанностей управляющей компанией произошла порча личного имущества жильцов, то к организации применяется ответственность на основании статьи 7.22 КоАП РФ. Помимо этого, согласно гражданскому законодательству, собственник, потерпевший убытки, имеет право взыскать расходы с организации, допустившей порчу имущества, в судебном порядке.
Содержание сетей и коммуникаций, которые находятся внутри личных объектов недвижимости, находится, согласно Жилищному кодексу РФ, в компетенции собственника.
Если порча имущества гражданина произошла по вине третьего лица, к примеру, при заливе соседом сверху, убытки взыскиваются не с управляющей компании, а с нарушителя в судебном порядке или возмещаются добровольно.
Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:
Не любимые жалобы УК
В 2015 году были внесены изменения в законодательство, на основании которых у каждой УК должна иметься лицензия на ведение деятельности. Она выдается только фирмам, которые соответствуют многочисленным требованиям.
Если компания уже во время работы нарушает условия законодательства или не может справиться со своими обязанностями, то она лишается разрешения на работу. Это приводит к банкротству фирмы, поэтому организации стараются скрывать серьезные нарушения.
Если УК 2 раза в год будет привлечена к ответственности за разные нарушения, то она может лишиться лицензии, поэтому теряет право управлять домами. Можно выделить несколько проступков, за которые фирмы лишаются своего разрешения.
Как составить жалобу на УК? Смотрите видео:
Поэтому компании стараются скрывать такие нарушения. Жалобы жильцов, касающиеся этих проступков, вызывают настоящий страх у владельцев и работников УК.
Нанесение вреда жизни или здоровью жильцов
У каждой УК имеются многочисленные обязанности, касающиеся обслуживания многоквартирного строения. Но иногда фирмы намеренно не выполняют некоторые действия, в результате чего иногда здоровью или жизни жильцов наносится существенный вред.
Обычно такие действия со стороны УК обусловлены необходимостью экономии денежных средств.
В качестве примера можно привести следующие ситуации:
- в зимнее время человек получает травму на гололеде на порожках подъезда, которые не были посыпаны разными реагентами;
- гражданин падает на сломанной лестнице;
- возникает ранение из-за наличия в подъезде острой и торчащей арматуры.
Вышеуказанные ситуации являются опасными непосредственно для УК, так как именно эта фирма обязана исправлять разные проблемы в доме. Если она не справилась со своими обязанностями, что привело к появлению несчастного случая, то ей придется нести ответственность за такую ситуацию.
Если пострадавший гражданин или его родственники обратятся с жалобой в разные надзорные органы или полицию, то УК будет привлечена к ответственности.
За что отвечает УК. Фото chepetsk.ru
Ей придется отвечать не только перед представителями правоохранительных органов и надзорными инстанциями, но и непосредственно перед жильцом, здоровью которого был нанесен вред.
Гражданин может подать иск в суд, в результате чего он может получить денежную сумму, представленную компенсацией полученного вреда. Он может потребовать даже компенсацию морального вреда.
За счет таких специфических условий представители УК обычно быстро стараются замять несчастные случаи, предлагая невысокие компенсации пострадавшим. Люди, соглашающиеся на условия УК, отказываются от составления жалоб в надзорные органы или от подачи иска в суд.
Авария в системе отопления
УК обязана следить за правильностью работы, проверкой и наладкой отопительной системы. В холодное время года эта система должна функционировать без каких-либо перебоев или проблем. Но если из-за халатности работников УК возникнет авария, то фирма может потерять лицензию на работу.
Это же относится к ситуации, когда отопление не запускается в строго установленные сроки. Фирме придется не только понести наказание, но и возместить ущерб, нанесенный всем жильцам одного дома. Выплачивать придется не только материальную, но и моральную компенсацию.
Поэтому при возникновении такой аварии фирмы стараются успокоить и задобрить владельцев квартир в доме, чтобы они не написали официальное заявление в надзорные органы. Это помогает избежать наказания и судебных разбирательств.
Как заставит УК работать? Ответ в видео:
Дополнительно управляющие компании часто пользуются неграмотностью жильцов, которые не задумываются о необходимости привлечения фирмы к ответственности.
Платежки приходят от поставщиков
Для упрощения процесса оплаты коммунальных услуг по закону каждый собственник квартиры должен получать специальную единую квитанцию. В нее включаются платежи за разные услуги. После оплаты денежные средства распределяются работниками УК между разными поставщиками.
Но иногда граждане сталкиваются с тем, что им приходит не единая квитанция, а множество платежек непосредственно от ресурсоснабжающих организаций. Это является серьезным нарушением со стороны УК.
О каких картах не узнает судебный пристав? Узнаете по .
Поэтому при обнаружении таких квитанций каждый владелец квартиры в доме может направить жалобу в жилищную инспекцию. На основании официального обращения начинается проверка. Если действительно обнаруживается такое нарушение, то фирма может быть ликвидирована.
Некачественная работа аварийно-диспетчерской службы
В каждой управляющей компании должна иметься аварийно-диспетчерская служба, оперативно реагирующая на обращения граждан относительно появления разных аварийных ситуаций. Но иногда фирмы не создают такие службы или не устраняют аварию в строго установленные сроки.
Другим нарушением является отсутствие информирования собственников о причинах возникновения аварии и сроках ее ликвидации. Такие нарушения могут стать причиной разрушения дома, поэтому за них управляющие компании привлекаются к ответственности.
Пример жалобы на УК. Фото wp.com
Если жильцы составят заявление в жилищную инспекцию, то УК может быть принудительно закрыта. Поэтому владельцы таких компаний стараются самостоятельно договориться с владельцами квартир.
Какие льготы положены компьютерным работникам? Читайте .
Граждане часто составляют жалобы на работу различных управляющих компаний. Но существуют некоторые нарушения, за которые эти фирмы могут привлекаться даже к уголовной ответственности. Поэтому владельцы УК боятся некоторых жалоб, составляемых жильцами многоквартирного дома.
Правовое управление Госдумы положительно оценило законопроект правительства «О внесении изменений в ст. 157 и 157.2 Жилищного кодекса РФ в части регулирования порядка изменения размера платы за коммунальные услуги, предоставленные с нарушением установленных требований», отменяющий санкции для коммунальщиков за нарушение качества услуг. Соответствующий документ оказался в распоряжении «Известий».
Законопроект предлагает заменить штрафные санкции за нарушение непрерывности предоставления или качества услуг ЖКХ перерасчетом стоимости данных услуг, а также возмещением морального и другого вреда гражданам. Данные изменения готовы поддержать в профильном комитете Госдумы в «Единой России».
«Мы сначала отнеслись к этому законопроекту отрицательно, но потом изменили свое мнение. При штрафе существует более сложная процедура выплаты этих денег потребителю. Поэтому от нее решено отказаться в пользу перерасчета. Гражданин защитит свои права через уменьшение платы за услуги ЖКХ, если они некачественные», — отметила глава комитета нижней палаты парламента по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
Положительно к инициативе правительства также отнеслись и в управляющих компаниях. Как объяснила исполнительный директор Гильдии управляющих компаний в ЖКХ, глава Союза профессиональных управляющих недвижимостью в сфере ЖКХ Вера Москвина на выплату штрафов управляющим компаниям денег не выделяется и им приходится компенсировать потери за счет снижения объема оказания услуг
«Что-то, значит, доделано не будет: где-то, например, полы недомоют», — пояснила он.
Крайне скептично к данному законопроекту отнеслись сразу в нескольких отечественных партиях. Так, первый зампред фракции «Справедливая Россия» в Госдуме Михаил Емельянов выразил уверенность, что отмена штрафов позволит коммунальщикам оставаться безнаказанными, а гражданам из-за нововведений будет гораздо сложнее защищать свои права.
Подробнее читайте в эксклюзивном материале «Известий»:
Перерасчетом сыт будешь: за нарушение оказания услуг ЖКХ перестанут штрафовать