Инженерные коммуникации в квартире: проверка, ремонт, замена

Обязанность оказания услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме возложена на управляющую организацию частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исполнение управляющей организацией этой обязанности возможно лишь в случае доступа ко всему общему имуществу дома. Однако зачастую собственниками умышленно или неумышленно создаются различного рода препятствия, не позволяющие обеспечить доступ к общему имуществу МКД.

Доступ к общему имуществу МКД при проведении ремонтных работ

Состав общего имущества МКД установлен положениями статьи 36 ЖК РФ, а также п.п. 2, 5 – 7 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491.

Именно определенный данными нормами перечень имущества должен быть доступен в любое время сотрудникам управляющей организации (или ТСЖ, если управление домом осуществляется с помощью этого способа). Никто из собственников не вправе ограничивать доступ к общему имуществу.

Кроме части 2 статьи 162 ЖК РФ подпункты «б» пункта 32 и «е» пункта 34 Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 г. № 354 возлагают на собственников обязанность обеспечения свободного доступа к общему имуществу МКД, находящегося в жилых помещениях (квартирах) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг, а также для ликвидации последствий аварий.

Отговорки о том, что «квартира – моя личная собственность», и отказ в связи с этим впустить представителей управляющей организации являются необоснованными.

Причем относительно доступа к внутриквартирному оборудованию, являющемуся общим имуществом МКД, установлены следующие сроки:

• для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования – в заранее согласованное с исполнителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца,
• для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ – по мере необходимости,
• для ликвидации аварий – в любое время.

Нормативная база

Нормативная база по замене и ремонту системы водоснабжения регламентируется:

• правилами содержания имущества, находящегося в общедомовом владении МКД (ПП РФ №491 от 13.08.20016);
• нормами технического использования жилого фонда (постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170);
• методическим пособием по эксплуатации, содержанию и ремонту жилищного фонда МКД 2-04.2004.

Действия собственников, препятствующие обеспечению доступа к общему имуществу

1. Переустройство помещений.

Собственник вправе провести переустройство своей квартиры путем ее расширения за счёт общего имущества только в случае, если на это будет дано согласие 100% собственников на общем собрании (часть 2 статьи 40 ЖК РФ). Кроме того, согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.

Переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, относящимся к общему имуществу МКД. Если же это произошло, управляющая организация вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, препятствующих доступу к элементам общего имущества МКД.

Поэтому прежде чем проводить подобные работы, необходимо убедиться, что Ваши изменения не затронут интересы других собственников.

На практике основными подобными случаями являются огораживания части лестничной клетки, на которую имеются выходы более одной квартиры, от остальной площади общей дверью. Подобными действиями нарушаются следующие права и законные интересы остальных жильцов МКД:

• уменьшается площадь общего имущества МКД;
• часть инженерных коммуникаций, являющихся общим имуществом МКД, как правило всегда оказывается недоступной как для работников управляющих и ресурсоснабжающих организаций, так и для самих жильцов. Кроме того, фактически «прихватизированные» данные коммуникации в дальнейшем не бывают подключены к индивидуальному прибору учета, а остаются подключены к общедомовому прибору учета (то есть за коммунальные ресурсы, которые по ним проходят, платят все жильцы дома).

2. Использование (переоборудование) лестничных клеток, ограничивая доступ к общему имуществу.

Очень часто на лестничных клетках в МКД жильцы хранят коляски, велосипеды, либо оборудуют их для использования в личных целях. Подобные действия недопустимы в силу пунктов 3.2.15-3.2.16 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», согласно которым использование лестничных клеток, а также площадок под первым маршем лестницы для размещения мастерских, кладовых и других целей не допускается. Под маршем лестниц в первом и цокольном этажах допускается устройство только помещений для узлов управления центрального отопления, водомерных узлов и электрощитков, ограждаемых несгораемыми перегородками. Размещение на лестничных площадках бытовых вещей, оборудования, инвентаря и других предметов не допускается. Входы на лестничные клетки и чердаки, а также подходы к пожарному оборудованию и инвентарю не должны быть загроможденными.

3. Перекрытие доступа к внутриквартирным инженерным сетям при проведении ремонтных работ собственниками квартир.

Очень часто случаются ситуации, когда при проведении внутриквартирных ремонтных работ жители делают невозможным доступ к внутриквартирному общему имуществу.

Такими случаями являются:

• монтаж встроенной мебели;
• «зашивка» канализационных стояков и иных элементов инженерных сетей в санузлах квартир;
• монтаж подвесных и натяжных потолков в случаях, когда частично ограничивается доступ к вентиляционным каналам и др.

В подобных случаях управляющая или подрядная организация также имеет право требовать, чтобы собственники демонтировали возведённые конструкции и открыли инженерные системы.

Дополнительные инженерные системы в квартире

Конечно, можно жить в квартире, где есть только базовые инженерные коммуникации. Однако если вы хотите получить максимум комфорта, безопасности и функциональности, тогда потребуется провести следующие коммуникации:

• интернет;
• телевидение;
• телефонию и домофон — подключить, выбрав пакет услуг;
• кондиционирование: чаще всего, это VRV-система на фреоне, экологически безопасная технология чиллер-фанкойл, которая функционирует на воде;
• пожаротушение и сигнализация — помимо стандартных гидрантов, можно разместить датчики, автоматические системы тушения пожаров;
• увлажнение и очистка воздуха — автоматическая система оценивает качество и чистоту воздуха, фильтрует его, озонирует;
• видеонаблюдение — чтобы можно было контролировать территорию у дома, парковку, вход в подъезд.

Жилище премиум-класса обычно укомплектовано системой «умный дом». Дополнительные инженерные коммуникации в квартире делают проживание комфортнее. Когда система монтируется застройщиком, она полностью скрыта от посторонних глаз. Если же вы устанавливаете такую систему после сдачи жилья, разместить ее незаметно, скорее всего, не получится.

Читайте также: Как и какой видеодомофон выбрать для квартиры

Если собственник отказался впустить представителей управляющей организации в квартиру…

Тогда управляющая организация (или ресурсоснабжающая, или подрядная) обязана составить акт об отказе в предоставлении доступа. Акт должен быть составлен на месте, а не спустя какое-то время в офисе организации, и должен быть подписан собственником помещения. В случае отказа собственника акт должны подписать два незаинтересованных свидетеля. В акте следует отразить факт невозможности проведения ремонтных работ по причине закрытия доступа к общему имуществу. Данный факт лучше подкрепить фото или видеофиксацией.

После этого управляющая организация вправе обратиться в органы жилищного надзора либо в суд.

При недопуске к общему имуществу ответственность за последствия несут собственники.

Если в период с момента выявления факта ограничения доступа к общему имуществу до устранения установленных нарушений случится аварийная ситуация, весь причинённый вред будут возмещать собственники, виновные в ограничении доступа.

Какие документы выдаются собственнику жилья?

По окончании монтажа трубы водопроводного стояка МКД обязательно составляется «Акт выполненных работ», в котором будет прописано следующее:

• дата составления договора;
• порядковый номер договора, согласно которому выписывается акт;
• объем выполненных работ и все проведенные действия;
• стоимость работ;
• наименование исполняющей ремонтные работы;
• подписи исполнителя и заказчика.

Этот документ делается в 2-х экземплярах, один из которых отдается исполнителю, а второй остается у заказчика. Исполнителем является организация, занимающаяся заменой аварийного элемента. Заказчиком может выступать УК (тогда один экземпляр остается у них и на руки собственнику квартиры не выдается) или же непосредственно владелец жилья.

Даже если договор составлен представителем УК и ремонтной компании, собственнику квартиры стоит сделать себе копию этого акта.

Акты обследования как заполняют правильно

• наличию паспортных и проектных документов;
• выполнению санитарных требований и нормативов;
• соответствию созданной конструкции проектным данным;
• качеству установки и запуска вентиляционной системы;
• действенности работы вентиляционного оборудования;
• возможности чистки, починки и дезинфекции внутренних поверхностей воздушных каналов (наличие сервисных дверец);
• загрязнению воздушных каналов, вентиляторов пылью и другим мусором;
• качеству предыдущих сервисных работ по дезинфекции и чистке каналов и вентиляторов. указанных в образцах актов обследования вентиляции;
• действенности работы воздушных фильтров или ультрафиолетовых облучателей воздуха (если они есть).

Осмотры вентиляционных систем могут быть плановыми или аварийными, вызванными поломками оборудования. Акт обследования вентиляционной системы предоставляет все данные об эффективности работы и соответствии коммуникаций расчетным нормам. Для многих учреждений (например, медицинских, чистых цехов и других) очень важно поддержание определенного микроклимата, влияющего на ход производственного процесса или самочувствие людей.

Жалоба на некачественную замену стояков в многоквартирном доме

В случае, если замена аварийного стояка произведена некачественно, владелец квартиры вправе подать жалобу на ответственную за это дело организацию. Жалоба в письменном виде подается в Государственную жилищную инспекцию конкретного региона России. В ней указывается имя и адрес собственника, где расположен аварийный водопроводный стояк.

Жалоба состоит из заявления и прошения. В заявление необходимо ссылаться на ст. 161 ЖК РФ «Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом» и указать, что ремонтные работы не устранили аварийную ситуацию. В прошении пишется просьба заявителя об обязывании УК исправить неполадки в соответствие с нормами.

Не лишним будет приложить к жалобе фотоматериалы, доказывающие некачественную работу, а также акт, составленный между жильцом и УК.

Нюансы уборки подъездов в многоквартирном доме в случае затопления

Принятое в 2013 году Постановление Правительства №290 (от 03.04.2013) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» обязало службы УК или ТСЖ проводить уборку подъездов многоквартирных домов.

Проведение гигиенических мероприятий в подъезде, осуществляемых уборщицей, нанятой УК, должно быть ежедневным. Входит ли в ее полномочия уборка общедомовых помещений при затоплении от прорыва стояка?

Когда случилась аварийная ситуация и водопроводный стояк или канализационную систему прорвало в квартире собственника, то ее последствия устраняет сам жилец квартиры, даже если вина за свершившееся лежит на УК. Причем уборка воды должна проводиться незамедлительно, чтобы не затопить соседей снизу.

Внимание

Если же потоп произошел в подвальном помещении или подъезде, то устранение и уборка последствий возлагается на УК.

Нормы замены

Согласно нормам замены стояков в многоквартирном доме их замену необходимо проводить в двух случаях:

1. Окончание эксплуатационного срока действия металлоконструкции.
2. Полный ремонт санузла квартиры.

Жизненные условия предусматривают 2 режима замены труб:

• плановый – когда подошел срок замены;
• аварийный – когда произошло нарушение целостности трубы и образовалась течь.

ВАЖНО

Гарантийный срок эксплуатации труб многоквартирных домов составляет не менее 25 лет. Даже если по истечении этого срока конструкция является целостной без протечек, стояк все равно необходимо заменить.

Все чаще проводится замена чугунных труб на полипропиленовые. Это обусловлено рядом преимуществ материала:

• экономичность;
• легкость;
• прочность;
• безопасность для экологии;
• устойчивость к деформации от теплового воздействия;
• устойчивость к коррозии и другим воздействиям;
• скользящая структура внутренних стенок, которая препятствует образованию налета;
• долгий эксплуатационный срок: от 50 до 100 лет.

Требования и срок службы

Срок службы стояка увеличивается, а эксплуатационные проблемы снижаются, если новый стояк изготовлен из надежных материалов, которые разработаны для отопительных систем. Монтаж должен выполняться опытным специалистом в абсолютном соответствии с проектом.

Для упрощения эксплуатации отопительной системы необходимо использовать сетчатый фильтр. Устанавливается он на подающую трубу до терморегулятора

Такая предосторожность позволит увеличить срок службы стояка, эффективно очищая теплоноситель от грязи и примесей. Главное помнить о том, что после отопительного сезона фильтр нужно чистить или заменять

Чтобы избежать возможных проблем с отопительной системой, максимально продлить нормативный срок службы, обеспечить эффективность функционирования и долговечность стояков и оборудования в целом, рекомендуется обратиться к профессионалам. Специалисты подскажут, какие материалы предпочтительней в конкретном случае, помогут выбрать тип системы, предложат варианты установки. Главное, чтобы работы выполнялись ответственно и с гарантией качества.

Металлический трубопровод

Это традиционный материал для отопления. Рабочая температура носителя в квартирах может достигать 110 С. На практике такое встречается довольно редко, а вот 75–95 С – явление обычное. Металл прекрасно справляется с этой задачей.

Нержавеющая сталь – соединение воды и железа не считается хорошей идеей. Металл подвержен коррозии, а поэтому для коммуникационных систем используют сталь необычную – нержавеющую или оцинкованную. Материал обладает массой достоинств и некоторыми недостатками.

• Сталь очень долговечна. 50 лет – это обычный срок эксплуатации системы.
• Нержавеющая сталь не подвержена коррозии. Кроме того, что это обеспечивает долговечность, это свойство обуславливает и относительную гладкость внутренних стенок: рабочий диаметр со временем изменяется меньше, поскольку соль и осаждения откладываются в меньшей степени.
• Стальные изделия выдерживают не только высокую температуру, но и скачки давления, что часто происходит в городской квартире.

• Монтаж стояков отопления из стальных труб требует сварки. Основная сложность – гнутые конструкции здесь невозможны.
• Сталь довольно тяжелая, так что и сама система сложнее в обслуживании и сборка ее нелегка.

Медный трубопровод – самый дорогостоящий вариант из возможных. Достоинств при этом множество.

• Такая система наиболее долговечна и надежна.
• Полная химическая инертность – медь не взаимодействует ни с солями, ни с щелочами, ни с кислотами.
• Рабочий диаметр трубы стояков отопления не изменяются со временем, так как медные стенки остаются совершенно гладкими.

Медь – металл очень пластичный, монтаж производится пайкой, и гнутые конструкции не вызывают особых затруднений. А так как металл очень декоративен, то трубы из него нет нужды замаскировывать.

Оцинкованную сталь для отопления использовать не рекомендуется: соли и разнообразные активные добавки, добавляемые в горячую воду, быстро разрушают цинковое покрытие. А без защиты сталь быстро приходит в негодность.

Пластиковый трубопровод: полипропиленовый и металлопластиковый

Использовать можно не всякий пластик. Так, обычный полиэтилен не выдерживает не только высокого давления, но и средней рабочей температуры носителя.

Сшитый полиэтилен – относительно новый материал, главным достоинством которого является устойчивость к высокой температуре – 95 С он выдерживает.

• Материал не подвержен никакому виду коррозии. Причем стоек даже к действию прямых солнечных лучей, чем, обычно, пластик не отличается.
• Химическая инертность – свойственна всем полимерам.
• Идеальная гладкость стенок обеспечивает неизменность диаметра – никаких осаждений до конца срока эксплуатации.

Малая масса – монтаж очень прост.

Стояк отопления из полипропиленовых труб – наиболее доступная конструкция по стоимости. Причем обладает и всеми остальными достоинствами.

• Соединяется полипропиленовая конструкция сваркой на фитинги. Швы здесь не менее прочны, чем сам материал.
• Стойкость к температуре и химическая инертность не меньшая, чем у сшитого полиэтилена.
• Стойкость к гидроударам.
• К недостаткам, свойственным полипропиленовым изделиям, относится высокий коэффициент теплового расширения. При монтаже системы необходимо предусматривать компенсационные петли и нежесткое крепление.

Металлопластиковые трубы для стояков отопления лишены этого недостатка. Это многослойное изделие, роль среднего слоя в котором выполняет тонкий алюминиевый лист – цельный или профилированный. Он не только сообщает трубопроводу дополнительную прочность, но и компенсирует тепловое расширение.

• Более простой монтаж – соединение на фитинги соответствующего диаметра и отсутствие компенсационных приспособлений.
• Химическая инертность и стойкость к высокой температуре.
• Благодаря металлическому слою кислород не разрушает стенки, металлопластиковый стояк отличается куда большей долговечностью.
• Стоимость конструкции будет выше.

Как замаскировать трубы стояка отопления, задача довольно простая. Металлопластиковые изделия можно спрятать в стене, замаскировать в декоративные короба или даже разукрасить. На фото можно видеть такой пример.

Приложение 5
к Порядку

Акт об отсутствии доступа в жилое помещение расположенного по адресу: ул. ___________________________ д. N ___ кв. N____, для, осмотра жилого помещения в целях подготовки технической документации для выполнения работ по капитальному ремонту, выполнения ремонтных работ и осуществления приемки выполненных работ г. Тюмень «___» ____________ 20__ г. _____ч. ________минут Должности, Ф.И.О. лиц, производящих осмотр жилого помещения: 1. _________________________________________________________________ 2. _________________________________________________________________ 3. _________________________________________________________________ В целях осмотра жилого помещения для _______________________________ (указать цель проведения осмотра) установлено, что доступ в жилое помещение не предоставлен в связи с _________________________________________________________________________ (указать причину отсутствия доступа*) В ходе осмотра участвуют свидетели проживающие по адресу: г. Тюмень, ул. ________________ ________________ д. N ____, кв. N ___ _________________________________________________________________________ (при наличии удостоверяющего личность свидетеля, указываются данные паспорта либо иного другого документа удостоверяющего личность свидетеля, с его согласия) Подписи лиц, производящих осмотр: _________________________ (Ф.И.О.) _________________________ (Ф.И.О.) _________________________ (Ф.И.О.) Свидетели, участвующие в осмотре: __________________________(Ф.И.О.) _________________________ (Ф.И.О.) _________________________ (Ф.И.О.) * отсутствие нанимателя или членов семьи нанимателя * изменение места жительства нанимателя * не обеспечение доступа в жилое помещение нанимателем по собственной инициативе * отсутствие прохода в жилое помещение в связи с ненадлежащим пользованием жилого помещения (захламление, замусоривание помещения) * отсутствие доступа в жилое помещение по причине утрачивания несущей способности/разрушения строительных конструкций в связи с аварийным состоянием конструкций, либо чрезвычайными обстоятельствами