Как грамотно расторгнуть договор с риэлтором

Как сделать без оплаты? Понесены затраты на рекламу Жилье продал сам покупатель, а агент требует комиссию Заказчик произвел оплату по соглашению, а потом решил разорвать отношения

С чего начать?

Начать следует с того, что еще при заключении договора внимательно изучить все его пункты. Дело в том, что в законе нет понятия «договор с риэлтором», в связи с чем какой-либо типовой образец такого договора на рынке отсутствует.

Каждый риэлтор или компания обычно имеют разработанный самостоятельно договор, который и предлагается заключить клиенту. В большинстве случаев основой является договор на оказание услуг или эксклюзивный договор.

Первым, на что следует обратить внимание при заключении посреднического договора, должно стать наличие пункта о том, что оплата комиссии возможна лишь после продажи квартиры, то есть – перехода права собственности покупателю.

Сам договор предполагает оказание услуг. Согласно ему, риэлтору предписывается совершение действий, направленных на продажу недвижимости, поиск покупателя. При этом договор может быть срочным или бессрочным. Юристы советуют прописывать срок, не превышающий 3 месяца. Далее его всегда можно продлить. Бессрочный же договор может привести к тому, что сделка затянется на длительный срок.

Эксклюзивный договор с агентством: расторжение в одностороннем порядке, последствия

Заключенный с агентством недвижимости эксклюзивный договор предполагает более высокую ответственность, возлагаемую в равной степени как на заказчика, так и на исполнителя. Агентство является заинтересованным лицом в заключении с клиентом возмездного договора на оказание услуг по преимущественному праву работы с определенным объектом недвижимости в качестве исполнителя.

Важно! Эксклюзивный договор с агентством недвижимости лишает заказчика права обращаться в другие организации для совершения сделки с тем же объектом.

Основными обязательствами эксклюзивного договора являются:

• для клиента — делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать с объектом на преимущественной основе;
• для исполнителя — использование максимальных рекламных ресурсов, полное консультационное обслуживание заказчика, юридическая чистота сделки.

Заключение эксклюзивного договора является залогом успешного завершения сделки и надежной защиты от любых мошеннических действий.
Вместе с тем заметим, что эксклюзивный договор с агентством недвижимости может быть расторгнут в одностороннем порядке, главное действовать грамотно, в рамках действующего законодательства, что позволит избежать штрафов и неустоек. Внесенные средства в качестве частичной предоплаты за оказание услуг в случае одностороннего расторжения соглашения должны быть возвращены в полном объеме (ст. 450.1. ГК РФ). Агентство недвижимости вправе удержать только суммы, затраченные на рекламу и иные расходы, фактически понесенные в рамках действующего договора.
Расторжение договора в одностороннем порядке требует составления письменного уведомления с указанием даты, которое должно быть вручено лично специалисту агентства недвижимости либо отправлено заказным отправлением с уведомлением о получении. Данное уведомление необходимо сохранять вместе с почтовой квитанцией, в случае судебных споров обязательно потребуется подтверждение факта извещения второй стороны о расторжении договора.

Важно! Извещения в электронном виде, по телефону или факсовым отправлением в качестве доказательной базы не принимаются к рассмотрению.

Все спорные вопросы, возникающие между риэлтором и клиентом, регулируются положениями ФЗ «О защите прав потребителей», а значит права клиентов защищены больше, чем их контрагентов. Каждая услуга, оказанная в рамках договора, должна быть отражена в документе, подписанном всеми сторонами. В случае отсутствия таковых документов и штрафных санкций не будет, а при наличии и не исполнении обязательств — потраченные деньги, скорее всего, вернуть не удастся.
Согласно действующему законодательству потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:

• допускается обращение в другие риэлторские компании, поиск покупателя/продавца;
• допускается отказ от услуг агентства недвижимости в любой момент при условии возмещения расходов, понесенных контрагентом;
• выставление требований о возврате денежных сумм в случае неисполнения агентством своих обязательств в определенные сроки, договор расторгается, внесенные средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней.

Важно! В случае отказа агентством вернуть заказчику внесенные деньги в качестве авансового платежа в добровольном порядке, исполнитель сам будет выплачивать штрафные санкции, в размере, определенном судебным решением.

Как выиграть спор с агентством недвижимости?

Если же договоренностью и мирным соглашением проблему решить не удается, требуется действовать официальными способами. Прежде, чем подать в суд на риэлтора, на адрес агентства направляется претензия. Принцип примерно такой же, как и когда гражданам требуется защита прав дольщиков жилья.

Наш юрист по защите прав потребителей подскажет, как написать жалобу на агентство недвижимости и куда обратиться с жалобой на риэлтора.

Как подготовиться к спору с риэлтором?

Перед тем как наказать риэлторское агентство за неисполненные обязательства по договору, требуется подготовиться. Необходимо сформировать доказательную базу из всех имеющихся документов и написать заявление. Потребуются все имеющиеся документы:

1. непосредственно сам договор с риэлтором и его копия;
2. квитанции, чеки, расписки, подтверждающие факты оплаты. Также можно предоставить выписки с банковского счета, которые подтвердят оплату услуг агентства;
3. если в процессе сотрудничества подписывались какие-либо соглашения, то их также потребуется приложить с копиями;
4. заявление с описанием сути претензий и требованиями, которые удовлетворят клиента. Пишется оно на имя руководителя агентства. Данные имеются в договоре.

Если договор не составлялся, то возврат денег за услуги риэлтора будет довольно сложным процессом. Потребуется доказать, что между вами заключен договор в устной форме. Доказательствами могут являться свидетельские показания, однако помните, свидетели не смогут доказать факт передачи денежных средств, поэтому всегда лучше всего переводить денежные средства на банковскую карту или расчетный счет. Всегда можно сделать выписку по счету.

Выбираем агентство недвижимости для заключения сделки

Купля-продажа объектов жилой недвижимости — довольно сложный юридический процесс, поэтому выбирая агентство, предпочтение лучше отдавать организации, которая берет на себя исполнение процедуры в полном объеме со всеми формальностями, предусмотренными договором. Агентство должно быть положительно зарекомендовано на рынке недвижимости и являться членом профессиональной ассоциации риэлторов.

Во избежание финансовых потерь, рисков выплат штрафов и неустоек не стоит останавливать свой выбор на сомнительных организациях, предлагающих сразу заключить договор между заказчиком и исполнителем без предварительных формальностей

Правовое регулирование

Договорные отношения продавца и покупателя регулируются Гражданским Кодексом РФ. Так, в силу ст.782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

В ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей» содержится аналогичная норма. Обе перечисленные статьи дают клиенту право расторгнуть договор с риэлтором в одностороннем порядке. Однако, как видно из указанных норм, клиент обязан возместить риэлтору все понесенные им расходы, связанные с поиском квартиры заказчику. Больше никакие обязательства при расторжении договора законом на заказчика не возлагаются, соответственно, они и не могут быть установлены договором.

Отсюда следует и то, что угрозы штрафами и неустойками в любом случае окажутся тщетными, так как в данном случае не предусмотрены законодательством.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как уведомить агента о расторжении?

Для того чтобы на любом этапе расторгнуть договор с риэлтором, от клиента потребуется направить в его адрес уведомление с указанием даты.

Уведомление можно вручить под роспись сотруднику риэлторской фирмы или самому риэлтору. Или же – отправить уведомление почтой на юридический адрес компании, сохранив у себя копию и квитанцию с почты.

В заявлении нужно описать те обстоятельства, при которых заключался договор, а также – в случае, если имели место, – перечислить недостатки в работе риэлтора. Вместе с тем, в уведомлении указывается та дата, с которой договор прекращает свое действие в одностороннем порядке.

• Скачать бланк уведомления риэлтора о расторжении договора на продажу квартиры
• Скачать образец уведомления риэлтора о расторжении договора на продажу квартиры

После того, как договор расторгнут, продавец может самостоятельно продавать свою недвижимость или заключить соглашение с другой компанией по реализации недвижимости.

Как сделать без оплаты?

Как следует из рассмотренных выше норм закона, избежать оплаты по договору в случае его досрочного расторжения совсем – получится лишь в том случае, если риэлтор не понес никаких затрат в рамках его исполнения. Напомним, что согласно закону, заказчик оплачивает лишь фактические затраты. Рассмотрим типичные ситуации, которые могут произойти во взаимоотношениях с компанией-посредником.

Понесены затраты на рекламу

Одной из самых распространённых ситуаций является утверждение риэлтора о том, что он уже начал вкладываться в совершенные им действия. В качестве такового действия называется размещение рекламных объявлений. Однако здесь клиенту важно помнить, что любые действия, требующие материальных затрат, в обязательном порядке должны подтверждаться документально.

Иначе говоря, если риэлтор утверждает, что потратил некую сумму на размещение объявлений, он обязан предоставить заказчику соответствующие платежные документы: чеки, квитанции и так далее.

Жилье продал сам покупатель, а агент требует комиссию

Бывают такие случаи, когда после заключения договора с риэлтором, он не выполняет своих обязательств, однако, чтобы притупить бдительность клиента, создает видимость бурной работы. Шлет SMS, звонит, сообщает недостоверные данные о якобы потенциальных покупателях, который якобы уже посмотрели квартиру и взяли время на раздумье.

Однако в дальнейшем никаких конкретных действий не происходит, а покупателя своей квартиры находит сам продавец. В этом случае логично, что он желает расторгнуть договор с риэлтором, который не справился со взятыми на себя обязательствами. Но тут риэлтор становится в позу и требует денег в качестве компенсации за потраченное время.

Здесь снова важно помнить о диспозиции статьи 782 ГК РФ. Если продавец сам нашел покупателя, то риэлтор свои обязательства не исполнил. Соответственно, никаких доказательств об обратом у него быть не может. И здесь продавцу следует руководствоваться лишь нормой закона и, в случае, если риэлтор способен подтвердить действия по размещению рекламы, возместить ему только фактические расходы. Если подтверждений нет, продавец ни за что риэлтору платить не обязан.

Заказчик произвел оплату по соглашению, а потом решил разорвать отношения

Согласно вышеперечисленным нормам закона, в случае, если клиент заплатил риэлтору аванс или произвел предоплату, а риэлтор не выполнил своих обязательств до расторжения договора, клиент вправе требовать полного возврата своих денег.

Подводя итог, отметим, что у продавца недвижимости в случае, если он имеет дело с риэлтором, есть полное право досрочно расторгнуть договор. Кроме того, есть все основания для того, чтобы не поддаваться на угрозы и запугивания со стороны недобросовестного риэлтора. И если случилась ситуация, когда требуется расторгнуть договор, важно лишь помнить о своих правах и действовать в соответствии с законом.

Образец жалобы на риэлтора в УПН

Председателю комиссии по профессиональной этике и контролю

Крутиковой О.Д.

от Б.

Ответчик по жалобе:

ООО Риэлтерская группа «Белый Дом»

ЖАЛОБА на риэлтора

(действия члена УПН – ООО Риэлтерская группа «Белый Дом»)

20 июля 2009 г. между мной и ответчиком был заключен договор возмездного оказания услуг, согласно которому ответчик принял на себя следующее обязательство:

• совершить действия направленные на приобретение объекта недвижимости 1-комнатной квартиры расположенной по адресу: г. Екатеринбург, Белореченская, …

Также мы предусмотрели срок выполнения обязательства (выполнения вышеуказанных работ) – до 31 августа 2009 г. Позже в связи с невозможностью проведения сделки срок был согласован до 15 сентября 2009 г., что подтверждается записью о продлении договора. Мною по договору внесено в кассу ответчика сумма в размере 50 000 рублей.

В настоящее время ответчик не исполнил своих обязательств по совершению действий направленных на приобретение объекта недвижимости 1-комнатной квартиры расположенной по адресу: г. Екатеринбург, Белореченская, … В связи с чем, вернул мне частично внесенные в кассу ответчика денежные средства в размере 20 000 рублей, долг за ответчиком составил 30 000 рублей.

Считаю поведение сотрудников ООО Риэлтерская группа «Белый Дом» некорректным и противоречащим нормам Кодекса этики членов УПН.

Согласно разделу IV Кодекса:

1. Ст. 2. Член УПН обязан стремиться осуществлять свою деятельность на высокопрофессиональном уровне, быть информированным в вопросах, связанных с рынком и законодательной базой в области недвижимости в регионе и государстве.
2. Ст. 3. Член УПН обязан неукоснительно следовать правилам и обычаям делового оборота (профессиональным стандартам), принятым большинством членов Палаты. Профессиональные стандарты не могут содержать нормы, противоречащие действующему законодательству РФ.

Согласно Правил осуществления риэлторской деятельности: «риэлторы – члены УПН, как профессиональные участники рынка недвижимости, при осуществлении своей деятельности обязаны: руководствоваться в своей деятельности действующим законодательством и нормативными документами УПН».

На основании изложенного и руководствуясь Кодексом этики членов УПН

ПРОШУ:

• провести заседание комиссии по профессиональной этике и контролю за соблюдением профессиональных стандартов УПН по вопросу изложенного в настоящей жалобе, рассмотреть спор по существу;
• разобраться в сложившейся ситуации и принять к виновным необходимые меры;
• обязать ООО Риэлтерская группа «Белый Дом» вернуть вознаграждение по договору в размере 30 000 рублей 00 коп.

Дата, подпись

Как написать претензию в агентство недвижимости?

Наши адвокаты рекомендуют предварительно внимательно прочитать все пункты договора и если ситуация не описывается в одном из пунктов, начать переговоры с риэлторами.

Для этого необходимо обратиться в само агентство и изложить суть своих претензий. Чаще всего на данном этапе удается разрешить многие вопросы и добиться договоренностей.

СОВЕТЫ АДВОКАТА: смотрите видео, как составить претензию на риэлтора и по иным вопросам

Образец претензии к агентства недвижимости

Руководителю

ООО Риэлтерская группа «Белый Дом»

г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 14/1

от Б.

Претензия

к агентству недвижимости

20 июля 2009 г. между мной и Вами был заключен договор возмездного оказания услуг, согласно которому Вы приняли на себя обязательство. Так же мы предусмотрели срок выполнения Вашего обязательства (выполнения вышеуказанных работ) – до 31 августа 2009 г.

В настоящее время Вы не исполнили своих обязательств по совершению действий направленных на приобретение объекта недвижимости.

В силу ст. 309 ГК РФ: «обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями».

Согласно ГК РФ ст. 779: «по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги».

В соответствии со статьей 782 ГК РФ: «заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков».

На основании вышеизложенного долг за Вами составил 30 000 рублей.

Кроме суммы основного долга я имею право на проценты за пользование чужими денежными средствами, на сумму долга подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 ГК РФ».

Я имею право взыскать в суде с ответчика сумму подлежащую уплате за пользование чужими денежными средствами из расчета процента в размере единой учетной ставки ЦБ РФ 12,5 % Указание ЦБ РФ от 23.04.2009 № 2222-У «О размере ставки рефинансирования Банка России» от просроченной суммы за каждый день просрочки. Поскольку обязательства ответчика не выполнены, сумма за пользование чужими денежными средствами в указанном размере процентов подлежит начислению за период с 20 июля 2009 г. по настоящее время.

Очень надеюсь на мирное разрешение нашего конфликта, без обращения в судебные инстанции. Возможно, что в процессе переговоров мы сможем найти также какое-либо иное приемлемое решение проблемы.

ПРОШУ:

• произвести мне выплату суммы долга в размере 30 000 рублей в срок до 02 ноября 2009 г.;
• ответить мне на данную претензию в срок до 02 ноября 2009 г.

Дата, подпись

Как написать исковое заявление на агентство недвижимости?

Случаются ситуации, когда у клиента возникает претензия риэлторскому агентству в случае неоказания услуг или оказания их в неполном объеме или не устраивающем клиента качестве. Риэлтор не всегда удовлетворяет требования потребителя услуг.

В таком случае граждане задаются вопросом, как правильно составить исковое заявление о защите прав потребителей?

СОВЕТЫ АДВОКАТА: смотрите видео, как составить исковое заявление на риэлтора и по иным вопросам

Образец иска в суд на агентство недвижимости

Мировой судье

Судебного участка Ленинского района г. Екатеринбурга

Истец:

Ответчик:

Исковое заявление

на агентство недвижимости

20 июля 2009 г. между мной и ответчиком был заключен договор возмездного оказания услуг, согласно которому ответчик принял на себя обязательство по сделке. Сделка по приобретению объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Екатеринбург, Белореченская, … так и не состоялась, из чего следует, что я обладаю правом на возврат денежных средств.

Из действий ответчика следует, что он был ранее согласен с возвратом, поскольку часть денег в размере 20 000 рублей мне была передана. Ответчик также согласен с тем, что сделка не состоялась.

Ответственность исполнителя за нарушение сроков выполнения работы (оказания услуги) наступает независимо от наличия или отсутствия его вины. Закон «О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ» освобождает исполнителя от удовлетворения требований потребителя лишь в двух случаях:

• если нарушение сроков выполнения работы произошло по вине самого потребителя.

В данном деле моей вины в срыве сроков не имеется, телеграмма на которую ссылается ответчик в жалобе, поданная в адрес меня не считается надлежащим уведомлением меня о сделки, поскольку:

1. Телеграмма подана за день до окончания срока, а именно 14.09.2009 г., да еще и во второй половине дня, что говорит о нарушении со стороны ответчика общеправового принципа разумного срока, поэтому считать, действия ответчика правильными — нельзя;
2. Учитывая то обстоятельство, что договор между мною и ответчиком был заключен 20 июля 2009 г., то подготовка к сделке заняла почти два месяца и не привела к результату, поданная телеграмма в срок менее суток до предполагаемой сделки лишь попытка ответчика избежать ответственности, а не результат работ, поэтому сомнительна возможность сделать за несколько часов то, что было не возможно сделать за два месяца;
3. Более того, необходимо отметить, что телеграмма не была доставлена, ссылка в уведомлении на то, что сын отказался от приема вполне понятна, т.к. мой сын является несовершеннолетним, в отсутствие взрослых он не открывает двери, да и если бы он получил телеграмму, это не означает, что меня известили, в связи с чем, я не была знакома с ее содержанием. Говорить о виновности лица, которое не знало и не могло знать о предстоящей сделке — полный абсурд;
4. Из почтового уведомления не следует, что телеграмма была принесена в срок, т.к. время доставки не проставлена, реально почтальоном она была принесено по истечению 10 часов утра, следовательно, и по истечению времени указанной для сделки;
5. Кроме всего перечисленного, говорить о том, что меры по моему извещению о предстоящей сделке были выполнены надлежащим образом нельзя, т.к. в настоящее время существует множество способов извещений о предстоящем событии, которые не были выполнены: на мой личный телефон не поступало звонков со стороны ответчика, хотя в день отправки телеграммы телефон не был отключен; ответчик не воспользовался возможностью SMS оповещения; сотрудники ответчика не предприняли попыток по моему розыску, как по домашнему, так и по рабочему адресу.
6. Также следует обратить внимание суда на то обстоятельство, что надлежащим исполнением договора является не мое извещение или попытка извещения, а совершение самой сделки. Но со стороны ответчика не представлено ни одного доказательства, что во время указанного в неполученной мной телеграмме сделка могла бы состояться.

В силу ст. 310 ГК РФ: «односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом».

В соответствии со статьей 781 ГК РФ: «заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг».

На основании вышеизложенного долг за ответчиком составил 30 000 рублей.

К тому же я была вынуждена обратиться за оказанием юридической помощи в составлении искового заявления к адвокату. В соответствии с квитанцией к приходно-кассовому ордеру № 19 от 01 ноября 2009 г., я понесла расходы в размере 2 500 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 309, 310, 395, 779, 781, 782 ГК РФ, 98 ГПК РФ,

ПРОШУ:

1. Взыскать с ответчика в мою пользу долг по договору возмещения оказания услуг в сумме 30 000 рублей;
2. Взыскать с ответчика в мою пользу судебные расходы, оплаченные за составление искового заявления в размере 2 500 рублей.

Дата, подпись

Внимание: смотрите видео по теме как защитить свои права потребителя, а также подписывайтесь на наш канал YouTube, чтобы не пропустить полезную информацию и возможность бесплатной консультации адвоката:

Адвокат по спорам с риэлтором в Екатеринбурге

Поскольку действия агентств недвижимости регламентируется законом о защите потребительских прав, действовать необходимо в соответствии со статьями. Поскольку договор не может прекратить действовать только по желанию клиента, для этого необходимы какие-либо основания. Закон говорит, что при некачественно оказанной услуге или не в полном объеме возможно досрочное расторжение договора с риэлтором и возврат уплаченной по нему суммы.

Также одним из вариантов решения вопроса может быть устранение недочетов в работе. Но перед тем, как правильно расторгнуть договор с агентством недвижимости потребуется доказать, что услуга оказалась именно так и в таком объеме, как утверждает клиент. Доказательствами могут выступать показания свидетелей, записи телефонных разговоров и другие факты.

Остались вопросы? Записывайтесь на консультацию юриста по закону о защите прав потребителей нашего адвокатского бюро. Юридические услуги будут оказаны вам: профессионально, на выгодных условиях и в срок.

Как составить заявление

Расторжение договора с агентством недвижимости начинается с правильного составления заявления. Основное значение при оформлении имеет содержание, которое должно отвечать стандартам делового документа и при этом, нести в себе всю необходимую информацию. Документ может быть поделен на три основные части:

• Вступление — здесь указаны все сведения об адресате, а также отправителе.

• Ключевой момент — здесь указана просьба о расторжении, а также причина, по которой заказчик принял такое решение. Должны обязательно быть прописаны условия договора, которые были нарушены или обязанности риэлтора, который он не выполнил.

• Заключительная часть — включает список всех подтверждающих документов, подпись отправителя и дата.

Заявление может быть написано, как вручную, так и напечатано на компьютере. Законодательство не предписывает определенных правил, связанных с его оформлением. Чаще всего для написания или печати используются листы формата А4 или А5. Специалисты рекомендуют написать такое заявление в двух экземплярах или оставить себе копию, чтобы иметь фактическое доказательство.