Как провести общее собрание собственников?

1. Инициирование собрания владельцев жилья

Инициировать собрание может любой собственник помещения в многоквартирном доме, управляющая компания или ТСЖ — но только по вопросам, находящихся в их компетенции, или по обращению 10% собственников. Перед проведением собрания надо определиться с формой, датой, временем и повесткой: в нее нужно включить все вопросы, которые планируется обсуждать на собрании.

Форма собрания: какую выбрать?

• Очная. Решение принимается только на собрании при наличии 50+1% от общего числа собственников жилья в доме. Есть риск отсутствия кворума.
• Заочная. Предполагает передачу собственникам бюллетеней, заочное голосование, а затем прием оформленных бюллетеней к выбранному дедлайну. Минус — отсутствие живого обсуждения.
• Очно-заочная. Смешанная форма, при которой на очном собрании вопросы только обсуждаются, а голосование проходит в заочной форме. Долго, но наиболее эффективно.

Повестка общего собрания: как не ошибиться при составлении?

В повестку необходимо включить:

• выбор председателя и секретаря собрания;
• выбор счетной комиссии;
• все вопросы, которые будут рассматриваться на собрании.
• Запрещено вносить пункты «Другое», «Иное», «Разное».

Когда встает вопрос о выборе управляющей компании или благоустройстве двора, жители многоэтажек вспоминают, что ответственность за общее лежит на каждом. Порядок знакомый: собрались возле дома, озвучили повестку дня, подискутировали, пошумели-поворчали и, проголосовав, разошлись по своим квадратным метрам. И хорошо, если бы все было так просто.
Чтобы собрание не превратилось в митинг, а принятые решения были признаны действительными, нужно ответственно подойти к организации мероприятия и учесть все требования законодательства. Мы подготовили подробную инструкцию, пользуйтесь.

Зачем вообще жильцам собираться, что-то обсуждать?

Как было сказано выше, «нейтральная территория” — постоянный источник вопросов, требующих коллективного обсуждения. Проблемы, которые может решать общее собрание собственников, зафиксированы в Жилищном кодексе РФ, статьи 44-46. Это преобразования во дворе дома, способ накопления средств на капремонт, текущие ремонтные работы.

Смена управляющей компании также может стать поводом для обсуждения. Если качество услуг не устраивает большую часть жильцов, можно расторгнуть договор с этой фирмой и выбрать другую.

Каждый собственник жилья владеет частью общего имущества, а значит, может и должен участвовать в общественно-полезной жизни. Хотя бы тем, что выразит свое мнение: «за” или «против”.

Энтузиастам дорогу

Предложить жильцам встретиться и решить наболевшие вопросы может каждый собственник. Более того, ЖК РФ устанавливает ежегодную необходимость проведения общих собраний. Кто бы их ни проводил в вашем конкретном случае — товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК), жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖК или ЖСК) — можно проявить бдительность и заранее предложить внести в повестку проблемные темы.

Если момент упущен, можно провести внеочередное собрание. Количество таких собраний не ограничено: возникла задача — встретились и вместе нашли решение. Есть единомышленники среди соседей? Создайте инициативный отряд и боритесь за светлое будущее вместе.

2. Уведомление собственников жилья о собрании

Для того, чтобы провести собрание в любой из форм, необходимо не менее чем за 10 дней до его проведения уведомить о нем собственников жилья в доме. Направить уведомление необходимо заказным письмом каждому из владельцев помещений, либо вручить лично – под роспись.

А как получить реестр собственников жилья в многоквартирном доме?

Для этого нужно обратиться в управляющую компанию с официальным письменным запросом. Согласно части 3.1 статьи 45 ЖК РФ в течение 5 дней реестр должен быть предоставлен. Важно проверить, что в нем были указаны ФИО собственников или наименование и номер госрегистрации юрлица, номер помещения, доли собственности, а также реквизиты документов о собственности. Альтернативный путь — получить через портал Госуслуг, МФЦ или заказать через сайт Росреестра за плату.

Что нужно указать в уведомлении?

• кто инициатор собрания;
• форму проведения;
• дату, время и место общего собрания;
• повестку;
• место и способ ознакомления с материалами собрания.

Если собрание не очное, нужно указать дедлайн приема бюллетеней для голосования от собственников и место их приема.

Можно ли обойтись без обхода соседей и заказных писем?

Нет. Это возможно только в случае, если на предыдущем собрании было принято решение об информировании иным путем — например, размещением объявлений в подъезде и на стендах.

Порядок действий

Если собираемся впервые

Обязательно определите форму управления домом и способ проведения последующих собраний.

• За 10 дней нужно оповестить о планируемой встрече: выслать каждому собственнику приглашение заказным письмом. Альтернатива: постучаться в каждую дверь и проинформировать соседей лично. Только пусть обязательно поставят подпись в реестре вручения извещений — это подтвердит, что они были ознакомлены вовремя.

• В назначенный день встретьте участников там, где договаривались. Зарегистрируйте присутствующих, раздайте бланки решений.

Помните, что в части 3 статьи 45 ЖК РФ есть условие:

При этом для принятия некоторых решений (часть 3 статьи 36, часть 1 статьи 46 и статья 44 ЖК РФ) может потребоваться присутствие всех собственников либо собственников, обладающих суммарно не менее чем ⅔ голосов от общего числа голосов.

Если первое собрание не будет иметь кворума, нужно провести повторное с той же повесткой. Причем встречаться уже не обязательно, достаточно проголосовать заочно.

• Выступите со своими предложениями, выслушайте оппонентов.

• Проведите голосование.

Тем, кто не смог присутствовать на собрании и будет голосовать заочно, нужно выдать бланки решений, назначить дату их приема.

• Оформите результаты, заполнив протокол. Затем передайте, приложив решения собственников в УК, ТСЖ, ЖК или ЖСК, в зависимости от выбранного способа управления домом.

• В течение 10 дней проинформируйте соседей об итогах собрания. Оформите результаты письмом и разместите там, где вы решили размещать оповещения на собрании. Скорее всего, это будут информационные доски.

Затем ваша УК, кооператив или товарищество должны передать протокол и решения в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, в котором находится дом. Копии будут храниться в месте, определенном раньше на общем собрании.

Если собрания в вашем доме уже проводились раньше

Нужно прочитать протокол первого собрания — скорее всего, уже был принят порядок оповещения жильцов о последующих встречах, его и придерживайтесь.

Чтобы облегчить жизнь

Пока вы читали эту статью, наверняка появилась мысль: «Ой, сложно”. Если энтузиазма призвать дремлющих соседей к принятию важных решений поубавилось, не спешите бросать эту затею. Сейчас будет главный лайфхак.

Значительно упростить всю процедуру можно, если проводить голосования онлайн. Такая возможность есть — она юридически закреплена статьей 47.1 ЖК РФ. Вы вместе с остальными собственниками можете выбрать информационную систему, на базе которой будут проводиться собрания в заочной форме.

Одна из таких систем — Вместе. Это самая настоящая социальная сеть для жильцов одного дома, куда нет ходу посторонним. Каждый пользователь подтверждает свою личность с помощью портала Госуслуги, а значит, вопросы вашего общего имущества решаете только вы.

Здесь можно не только проголосовать за установку во дворе шлагбаума, но и быстро найти соседей, если вас затопили, и связаться с управляющей компанией, если перестали вывозить мусор.

Сервис полностью автоматизирует голосования: у инициатора собрания не будет болеть голова о том, как соблюсти все сроки и формальности. И главное — система бесплатна.

3. Проведение очного собрания

В начале собрания необходимо выбрать председателя, секретаря и счетную комиссию. Обсуждать иные пункты, не включенные в повестку, запрещено. Если собрание проводится в очно-заочной форме, принимать решения на очном собрании нельзя.

Можно ли участвовать в собрании по доверенности?

Собственник имеет право направить на очное собрание вместо себя другого человека. Доверенность должна содержать:

• ФИО владельца помещения или наименование юридического лица, данные представителя;
• место жительства, реквизиты документов на собственность;
• заверение от нотариуса, либо от руководства работодателя, учебного или лечебного учреждения, если собственник находится на трудовой вахте, учебе или лечении.

4. Принятие решения

Собрание может принимать решения, если на нем присутствует кворум (50% + 1 голос от общего количества голосов собственников, исходя из доли владения помещениями). В случае заочного собрания кворум равен числу собранных бюллетеней, с учетом долей собственности. Если на очном собрании кворум не собрался, для принятия решения необходимо заново провести процедуру созыва общего собрания в очной или заочной форме.

В зависимости от рассматриваемого вопроса для принятия решений требуется различное число голосов:

50% + 1 голос от числа принимающих участие в голосовании: решения относительно способа управления многоквартирным домом, а также выборы председателя, секретаря, счетной комиссии и совета дома.

50% + 1 голос от общего числа собственников помещений и их долей: вопросы, связанные с формированием фонда капитального ремонта и наделением совета дома полномочиями по ремонту общедомового имущества.

2/3 от общего числа собственников помещений и их долей: решения о реконструкции дома, использовании фонда капремонта, сдачи в аренду общедомового имущества, наделении полномочиями по заключению договоров.

Как составить бюллетень для голосования жильцов?

В бюллетене должны быть следующие поля:

• ФИО собственника;
• реквизиты правоустанавливающего документа на собственность;
• решения по каждому из поставленных вопросов, по которым можно проголосовать тремя вариантами: «за», «против» и «воздержался»;
• место для даты и подписи.

Как правильно подсчитать голоса?

• Число голосов для помещений, находящихся в долевой собственности, должно совпадать с размером долей на жилую площадь. Например, 1 голос можно приравнять к 1 м² собственности.
• Даже если собственник имеет несколько помещений, голосовать он может только один раз, при этом в протоколе и бюллетене указывается суммарная площадь помещений, находящихся во владении.

5. Оформление протокола

Протокол должен быть составлен и передан со всеми приложениями в управляющую компанию не позднее 10 дней с момента окончания собрания.

Что должен содержать протокол?

• адрес многоквартирного дома и наименование формы собрания;
• дату очного собрания или дату окончания приема бюллетеней в случае заочной и очно-заочной формы;
• адрес проведения очного собрания или места приема бюллетеней;
• ФИО, номер помещения, реквизиты правоустанавливающего документа — инициатора собрания, председателя дома, секретаря и членов счетной комиссии;
• сведения об общей площади жилых и нежилых помещений;
• сведения об общем числе голосов и информация о фактически присутствовавших голосах, включая процент, свидетельствующий о наличии или отсутствии кворума;
• список вопросов, включенных в повестку дня: по каждому из них необходимо указать три пункта — «слушали», «предложено» и «решили»;
• результаты голосования и итоговое решение по каждому из вопросов;
• дата и подписи председателя, секретаря и всех членов счетной комиссии.

Какие документы нужно приложить к протоколу?

• реестр собственников помещений;
• копия уведомления о проведении общего собрания;
• реестр вручения уведомлений о проведении общего собрания;
• список присутствовавших собственников с их подписями – с указанием ФИО, номера помещения, реквизитов правоустанавливающих документов, доли, а также перечень приглашенных экспертов с паспортными данными;
• доверенности или их копии (в случае участия в собрании по доверенности);
• документы или приложения, которые обсуждались на собрании;
• бюллетени, с помощью которых голосовали собственники;
• перечень собственников, которым было направлены решения собрания – в случае, если на собрании не принято решение информировать об итогах через размещение материалов на стендах в подъезде.

Нужно ли указывать место хранения протокола?

Ранее в протоколе указывалось место хранения протокола, однако в настоящее время все оригиналы передаются через управляющую компанию в Государственную жилищную инспекцию. Жильцы могут оставить себе копию протокола и определить место ее хранения.

Как проверить, дошел ли протокол до Государственной жилищной инспекции?

Управляющая компания обязана направить оригиналы протоколов общего собрания в Государственную жилищную инспекцию в течение 5 дней, а также разместить электронные копии в ГИС ЖКХ. Проконтролировать это можно через портал ГИС: после авторизации на портале Госуслуг с помощью поиска по разделу «Протоколы общих собраний собственников».

6. Информирование собственников об итогах общего собрания

Уведомить о принятых решениях инициатор собрания обязан не позднее, чем 10 дней с момента окончания собрания или завершения голосования. Сделать это можно, обойдя собственников лично и вручив им итоги голосования под роспись, либо заказными письмами. Наиболее распространенный и простой вариант – принять на собрании решение об информировании путем размещения итогов голосования на стендах подъезда.

7. Обжалование итогов общего собрания жильцов

Согласно ст. 46 ЖК, решения общего собрания обязательны к исполнению, даже если собственник не участвовал в нем или голосовал против. Обжаловать их можно через суд в течение шести месяцев со дня, когда владелец помещения получил (или не получил, но должен был получить) решение общего собрания. Наиболее распространенные причины решений судов об отмене итогов общего собрания – инициирование собрания ненадлежащим лицом, отсутствие достаточного количества участников и нарушение процедуры проведения собрания.