Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?

Отвечает президент ГК «Экотон», председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости, член попечительского совета Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга Екатерина Романенко:

Вероятно, речь идет о реально достроенном, но по каким-то причинам не сданном доме. Например, застройщик не сделал благоустройство, не перечислил причитающиеся платежи городу, не рассчитался по инвестпроекту, налогам, арендным и имущественным платежам, не передал городу причитающуюся долю квартир, не построил объекты инфраструктуры, согласно договору. Дом стоит, не подключенный к инженерным сетям, с неоформленными документами. Формально акта-приемки нет, есть недоделки, тепло и электричество подключены по временной строительной схеме, собственности на квартиру нет.

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Сдача дома затянулась, что делать?

Вселение в несданный дом — это крайняя мера, понятно, что в недостроенном реально доме никто жить не сможет. Проблем у «сквоттера» возникнет много. Ведь, пока дом не сдан, он находится на балансе у застройщика, и застройщик обязан оплачивать все расходы. Только после этого дом может быть подключен по постоянной схеме. В некоторых случаях, даже при отсутствии долгов, подключение может занимать месяцы. Размеры платежей у застройщика совсем другие, чем у частных лиц. Они гораздо выше. К тому же физическое лицо, не являясь собственником, оплатить их не может — нет оснований, по сути. За что платить? За чужое имущество? В итоге растущие серьезные долги мешают сдаче дома, они растут и создают порочный круг. Могу сказать одно: если Вы добросовестный покупатель, выполняете или уже выполнили свои обязательства перед застройщиком, то вряд ли он будет вступать с Вами в конфликт, а тем более выселять.

Реально выселить из нового дома Вас могут по причине двойной продажи квартиры, однако сегодня это встречается очень редко — ДДУ защищает права покупателей. Если это произошло, обращайтесь к компетентному юристу, который сможет отстоять Ваши права.

Дополнительное соглашение о продление срока – должен ли его подписывать дольщик?

Если застройщик задерживает сдачу дома, что делать с предложенным ему доп соглашением о продлении срока сдачи объекта долевого строительства каждый дольщик решает сам – никто принудить его принять решение «за» или «против» подписания данного документа не может.

Как правило, в такой ситуации дольщик подписывает данный документ, если у него есть возможность подождать, хватает средств на съемное жилье. Дольщик входит в положение застройщика и не нагнетает ситуацию.

Однако, очень часто возникает и прямо противоположная ситуация, более характерная для семейных пар с детьми – семья планировавшая переезд несколько месяцев и, не имеющая больше возможности снимать жилье, может отказаться от такого варианта и расторгнуть договор с вытекающими из этого последствиями (о них будет рассказано ниже).

Если дольщик откажется подписывать доп соглашение – что будет?

Отказ от подписания данного дополнительного соглашения означает несогласие дольщика с предложенными ему, застройщиком, новыми сроками сдачи дома.

При этом возможно 3 пути развития ситуации в дальнейшем:

• Дольщик не расторгает с застройщиком ДДУ и получает за просрочку сдачи дома неустойку;
• Дольщиком производится расторжение договора, в результате чего застройщик возвращает ему все выплаченные на строительство квартиры деньги;
• Застройщик отказывается расторгать договор, после чего дольщик обращается в суд, и выиграв его, получает не только все выплаченные ему средства, но и компенсацию нанесенного морального вреда, возмещение всех судебных издержек (госпошлину, деньги, затраченные истцом на наем адвоката и консультацию у платного юриста).

Обычно дольщики предпочитают при отказе от подписания доп соглашения именно первый путь – при наличии съемного жилья просрочка позволяет практически полностью окупать затраты на его оплату, а при большой стоимости строящейся квартиры от такой неустойки остаются еще и лишние, не пошедшие оборот, деньги.

Исключением может стать ситуация, когда люди из-за неблагоприятных жилищных условий не могут ожидать еще несколько месяцев до окончательной сдачи дома и, забрав все выплаченные застройщику деньги, приобретают жилье по рыночной цене или в ипотеку.

Задержка сдачи дома при долевом строительстве — неустойка

При просрочке сдачи дома, а соответственно, и находящихся в нем квартир, дольщикам выплачивается неустойка (компенсация). Ее размер рассчитывается по следующей формуле:

Н = ((Цк x КС x 0,01)/К) x Д;

• где Н — сумма неустойки, руб;
• Цк — определённая ДДУ цена объекта (квартиры), руб;
• КС — ключевая ставка Банка России, %:0,01 – коэффициент для перевода процентов в доли единиц;
• К — коэффициент, указывающий долю неустойки от произведения стоимости квартиры на ставку рефинансирования.

Для лиц без гражданства и с видом на жительство он составляет 300, для граждан Российской Федерации – 150.

Д — продолжительность просрочки, дней.

Пример расчета:

Сдача дома и передачи дольщику гражданину РФ квартиры стоимостью 5 млн. руб, просрочена на 15 дней. Ключевая ставка при этом была постоянной на протяжении данного времени и составляла 7,75%.

Таким образом, выплата неустойки (компенсации) за данный период будет составлять: Н = (5 000 000 x 7,75 x 0,01) /150) x 15 = 38 750 руб.

Вся неустойка начисляется на предоставленный дольщиком счет или пластиковую карту эскроу-агента (уполномоченного банка).

Отвечает юрист, старший партнер юридической компании «Интеллект» Алихан Дадаев:

Прежде чем въехать в квартиру в доме, Вам необходимо знать следующее. Если квартира фактически имеется в наличии, то Вы должны обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на квартиру или права собственности на долю в незавершенном строительством доме. Действующее законодательство позволяет гражданам признавать право собственности на незавершенный объект строительства. В Гражданском кодексе это статьи 130, 218, 219.

При этом Вы также должны знать, что вместе с другими дольщиками Вы имеете право зарегистрировать ЖСК и обязать застройщика передать права на объект ему. Конечно, Вам необходимо будет доплатить за устранение недоделок в этом доме, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Также получение разрешения позволит подключить данным дом к необходимым коммунальным сетям. Данный выход является юридически грамотным, так как объект, который не получил разрешения на ввод в эксплуатацию, может быть опасным для проживания граждан. Дом не может быть официально подключен к сетям и обслуживаться, и, соответственно, Вы можете быть выселены из квартиры.

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Из вопроса не совсем понятно, введен дом в эксплуатацию или нет, и на основании чего заселились покупатели. Если разрешение на ввод дома не получено, прежде чем заселиться, лучше оформить право собственности в судебном порядке. В этом случае никто не сможет выселить собственника из квартиры. Следует учесть, что зарегистрироваться по месту жительства до получения права собственности в таком доме невозможно. Кроме того, скорее всего, все коммуникации в доме до сих пор подключены по временной схеме — для строительства. В таком случае размер платы за коммунальные услуги для проживающих в доме будет в разы больше, чем после его ввода в эксплуатацию.

Отвечает ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова:

Объект передается на основании акта приема-передачи, и с этого момента Вы законно заселяетесь в объект недвижимости. Если этот объект не введен в эксплуатацию, то данный вопрос необходимо решать через специальные правительственные комиссии.

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Правовое содействие» Надир Джангиров:

Выселение, то есть освобождение жилого помещения, является мерой, направленной на защиту прав законного владельца недвижимого имущества от посягательств со стороны третьих лиц на его собственность. Законным владельцем квартиры как части здания многоквартирного дома является застройщик. Соответственно, застройщик вправе потребовать освобождения квартиры, предъявив соответствующий иск в суд по месту нахождения спорной квартиры к лицу, которое самоуправно вселилось в такую квартиру без согласия застройщика. Лицо (участник долевого строительства), вселившееся в квартиру без согласия застройщика, в целях защиты своих прав вправе подать иск в суд о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде квартиры. В случае признании судом такого права собственности дольщика застройщику будет отказано в иске.

Вместе с тем, следует также отметить, что из Градостроительного кодекса РФ вытекает запрет эксплуатировать объект капитального строительства, не введенного в эксплуатацию. Частью 5 статьи 9.5 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность эксплуатанта (физического лица) за эксплуатацию объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию в виде штрафа в размере от 500 до 1 тысячи рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Какие могут быть последствия?

Важно понимать, что постоянно скрываться не получится и придётся рано или поздно платить, возможно, дороже.

Последствия, которые вас настигнут, могут проявится в:

• штраф за самовольную постройку;
• штраф за строительство без получения разрешения;
• претензионные действия государственных органов (предписание вернуть в исходное состояние);
• повышенный земельный налог за нецелевое использование земель.

Если вы считаете, что просто так проверки не проводят, то вот вам наглядный жизненный пример:

Москва и Московская область являются наиболее густонаселенными регионами страны, и надзор со стороны государственных органов активно проводится в выявлении не зарегистрированных объектов, самовольных построек.

Какой налог пришлют, если выявят нарушения?

В случае выявления вашей постройки, за которую вы не платите налог, вам пришлют уведомление за 3 года и штраф 20%. Не думайте, что от вас просто отстанут, казна должна пополняться налогами и государство будет все для этого делать. Налоги — это ваша обязанность.

Последствия, кроме налогов и штрафа

Кто не страшится налогов и думает, что штраф не настигнет, подумайте о дальнейшей судьбе вашего дома, строения.

Не зарегистрированные здания:

• нельзя продать;
• невозможно подарить, так как юридических прав вы на него не имеете;
• не получится никому завещать;
• обменять его вы тоже не в силах;
• не можете распоряжаться землёй.

Совсем другое дело, если вы дом зарегистрировали, поставили на кадастровый учет, но налог так и не приходит. В данном случае вы обязаны в соответствии с п. 2.1 ст. 23 Налогового Кодекса РФ сообщить о вашей недвижимости в налоговый орган.

Крайние меры, которые предлагает законодатель — это изъятие земельного участка за самовольные постройки (которые несут риск гибели имущества или человека). Если строите дом — будьте правопорядочны, доводите дело конца, берите на себя налоговые последствия — регистрируйте недвижимость. Ведь ваши затраты на строительство дома не сравнимы с ежегодным налогом, а выделить средства на юридическую помощь экономически целесообразнее, чем жить с неоформленным домом или вовсе попасть под снос.

Чем мы можем помочь:

• проконсультируем по вашей конкретной ситуации;
• соберем комплект документов и получим разрешение на строительство;
• сделаем технический план здания;
• приведем в соответствие с установленными требованиями вашу постройку;
• зарегистрируем и поставим на кадастровый учет ваш дом и нежилые строения.