Основные принципы заключения договора управления нежилыми помещениями с управляющей компанией

Нередко для управляющей организации становится проблемой взаимодействие с собственниками нежилых помещений. Они не только не считают целесообразным заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества, но и отказываются нести соответствующие расходы. Как правильно организовать взаимоотношения между собственниками нежилых помещений и управляющей организацией, рассмотрим в этой статье.

Итак, чтобы собственник нежилого помещения мог оплачивать жилищно-коммунальные услуги по платежному документу, выставляемому ГКУ «Центр координации ГУ ИС», управляющей организации необходимо заключить следующие договоры об организации расчетов:

• четырехсторонний договор об организации расчетов за услуги отопления и горячего водоснабжения. Договор заключается между ГКУ «Центр координации ГУ ИС», Управляющей организацией (ТСЖ, ЖСК, ЖК, СК), ПАО «МОЭК» и Банком ВТБ (ПАО).
• четырехсторонний договор об организации расчетов за услуги холодного водоснабжения и водоотведения, оказанные управляющей организацией. Договор заключается между ГКУ «Центр координации ГУ ИС», Управляющей организацией (ТСЖ, ЖСК, ЖК, СК), АО «Мосводоканал» и Банком ВТБ (ПАО).
• трехсторонний договор об организации расчетов за коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Договор заключается между ГКУ «Центр координации ГУ ИС», Управляющей организацией (ТСЖ, ЖСК, ЖК, СК) и Банком ВТБ «ПАО».
• трехсторонний договор об организации расчетов по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах города Москвы. Договор заключается между ГКУ «Центр координации ГУ ИС», Банком ВТБ «ПАО» и Фондом капитального ремонта или Управляющей организацией, в зависимости от выбранного способа формирования фонда капитального ремонта.

Напомним, что отсутствие договоров между управляющей организацией и собственником помещения не освобождает его от исполнения обязательств по содержанию общего имущества многоквартирного дома и обязательства вносить плату за ЖКУ, поскольку данная обязанность лежит на собственнике в силу закона.

ГКУ «Центр координации ГУ ИС», являясь стороной в указанных договорах, выполняет функции по начислению платежей за жилищно-коммунальные услуги собственникам нежилых помещений в отношении конкретного многоквартирного дома исключительно на безвозмездной основе.

По вопросам заключения договоров об организации расчетов с собственниками нежилых помещений вы можете обратиться в ГКУ «Центр координации ГУ ИС» по адресу: г. Москва, ул. Рабочая, д. 37, подъезд 9, тел.: 8 (495) 221-39-30, доб. 151, 150.

Что делать, если управляющий не выполняет своих функций?

Бывает и такое, что новый распорядитель имущества недобросовестно и непрофессионально выполняет свои прямые обязанности. Эти действия могут являться прямым нарушением действующего договора и расцениваться, как основание для его расторжения с несением издержек и неустоек, которые будут возмещаться из кармана того же управляющего. Не зря говорится в пословице «взялся за гуж, не говори, что не дюж»!

Учредитель вправе требовать от управляющего имуществом соблюдения тех условий, которые оговорены в договоре. Зачастую управляющий должен отчитываться учредителю путём предоставления отчёта о проведённой деятельности. Такой отчет представляется в сроки и в порядки его предоставления также должны быть прописаны в договоре. В первом виде ответственности выделяется ответственность доверительного управляющего, предусмотренная п. 1 ст. 1022 ГК РФ.

Указанная норма предусматривает, что доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную за время доверительного управления имуществом выгоду, а учредителю управления – ущерб, причиненный утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду (абз. 1 п. 1 ст. 1022 ГК РФ).

Если Доверительному управляющему удастся доказать, что убытки возникли вследствие наличие факторов непреодолимой силы, или случиться иному помешала та или иная деятельность выгодоприобретателя или учредителя.

Как говорится, в погоне за выгодным распоряжением имуществом все средства хороши. Предложенные виды организаций по обеспечению управления нежилой недвижимостью имеют как свои плюсы, так и минусы. Договоры и документация, можно сказать, стандартные и типовые. Закон, есть закон и особой фантазией не отличается. Но если у вас имеется парочка нежилых помещений в МКД (Многоквартирный дом), то они вполне могут послужить и вам, и управляющей организации только на пользу. Ведь в наш век ничто как недвижимость ценится на вес золота.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Чем занимается компания, управляющая недвижимостью?

Управление недвижимостью направлено на создание условий максимально выгодных для владельца и создание профессионально продуманной схемы использования недвижимости. Сюда входит:

1. Грамотное управление ОН (объектом недвижимости).
2. Создание нормальной работы коммунальных служб.
3. Грамотное представительство объекта на рынке недвижимости.
4. Работа по связи с общественностью и органами местной власти.
5. Участие в создании плана по развитию недвижимости.

Управляющая организация в нежилом комплексе несёт обязанности:

• ведёт переговоры с властями, организациями, собственниками;
• организовывает юридическое сопровождение и заключение сделок и договоров с РСО;
• осуществляет поиск, заключение договора с клининговой компанией;
• создание надлежащей и необходимой охраны объекта, посредством поиска, заключения договора с ЧОП;
• выступает как гарант выполнения заключенных договоров;
• выбирает стратегию бережного и целесообразного расходования финансов на содержание объекта недвижимости.

Цели

Основные цели управления рынком недвижимости:

1. Согласно Конституции каждый гражданин имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами жилого и нежилого фонда и приобретение обязанностей, связанных с владением недвижимостью.
2. Все участники рынка недвижимости должны функционировать согласно порядка и законов, принятых в этой сфере.
3. Все стороны и лица, участвующие в операциях с недвижимостью должны быть надёжней защищены от обмана и махинаций преступников и преступных группировок в сфере недвижимости.
4. Установление цен на недвижимость согласно спросу и предложению, т.е. обеспечение свободной конкуренции на рынке недвижимости.
5. Создание выгодных условий для инвестирования в коммерческую недвижимость и строительство в целом.
6. Обеспечение людей жильём, согласно их уровню жизни и достатку, и создание лучших условий для комфортной и безопасной жизни и ведения бизнеса.
7. Контроль за тарифами и целесообразное налогообложение налогообложение собственников недвижимости.
8. Решение жилищной проблемы не только в столице, но и в регионах и самых отдалённых провинциях.

Цели и задачи управления объектами нежилого фонда:

1. Создание благоприятных условий для жизнедеятельности граждан.
2. Развитие экономики и предпринимательства.
3. Обеспечение эффективности использования имущества.

Способы, их достоинства и недостатки

УК

В здании с коммерческими помещениями УК должна осуществлять содержание здания в надлежащем состоянии, а также проводить своевременный ремонт стен и коммуникаций. Она заключает договор с РСО (для собственников жилых помещений). Хотя собственники вправе делать это самостоятельно.

Деятельность УК может распространяться более чем на одно здание.

От ТСЖ отличается объемом управляемых домов и структурированной организацией. В ТСЖ, которое в обычном случае представляет один дом, действует право каждого члена товарищества на выражение и учёт его мнения.

Важно! УК вправе сама решать организационные моменты. Без её согласия собственники не в праве ввести ни одно нововведение или усовершенствование жизни здания.

Плюсом управляющей компании может являться профессиональный подход к управленческим делам.

Минусы:

• Получение прибыли за счёт жителей дома, т.е. можно смело сказать, что эта организация призвана наживаться на своих подопечных.
• Невозможность контролировать и детализировать счета УК, куда поступают денежные отчисления жильцов.
• И, самое больное и обидное, что для принятия решения об эксплуатации дома управляющей компании совсем неважно согласие собственников жилых квартир. Это тот случай, когда во главе многоквартирного дома стоит УК, а жильцы в данном случае – пассивная масса людей. И им волей – неволей приходиться принимать навязываемые ей решения управленцев.

Оформление отношений с УК происходит путём заключения соответствующего договора с собственниками, согласно ст. 162 ЖК РФ.

ТСЖ

ТСЖ (товарищество собственников жилья). Собственник нежилого помещения является владельцем доли собственности, согласно Жилищному кодексу и закону «О товариществах собственников жилья».

Целью создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) является — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ может принимать решения о хозяйственной деятельности (постройках, пристройках общих помещений), распоряжаться средствами собственников, жертвуемые на содержание общедомового имущества (платежи и взносы), наем работников или компаний, осуществляющих ремонт и обслуживание систем и коммуникаций.

Плюсы ТСЖ:

• Все решения о управлении имуществом дома или другие организационные моменты решаются путём голосования простым большинством голосов. Т.е. сами собственники – это активные творцы своей судьбы.
• Возможность сдавать верхние нежилые помещения и нижние цокольные этажи в аренду под коммерческую деятельность, а также продавать глухие стены дома под размещение городской рекламы.

Минусы:

• Долги за коммунальные платежи «раскидываются» на всех других жильцов. Злостного неплательщика правление ТСЖ не сможет и даже не имеет моральных и силовых рычагов заставить платить по квитанции, если человек не желает делать это добровольно.
• Отчисления на капитальный ремонт в квитанциях собственников ТСЖ не может обеспечить той суммы, чтобы действительно сделать серьёзный и качественный ремонт дома (о том, обязаны ли собственники нежилых помещений оплачивать счета на капремонт МКД, мы рассказывали ). Так что средства ТСЖ нужно начинать копить, пока ещё тот не успел пообветшать.

Плюсы такой формы управления имуществом налицо. Но недостаток в том, что недвижимостью владеют люди, с разным менталитетом и мировоззрением, которые имеют разные понятия о правильности, ценности и целесообразности того или иного решения. Но тем не менее окончательный выбор осуществляется большинством собственников, и оно является обязательным для всех. Среди минусов можно указать ещё один – непрофессионализм самих собой управляющих жильцов.

ЖСК

Жилищно-строительный кооператив является одним из видов потребительских кооперативов (п. 4 ст. 110 ЖК РФ). К потребительским кооперативам относятся добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе их членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ).

Целью создания жилищно-строительного кооператива является возведение (или реконструкция) и последующее содержание многоквартирного жилого дома в интересах его членов. ЖСК, как и другие потребительские кооперативы, является некоммерческой организацией (ст. 116 ГК РФ) и не ведут предпринимательской деятельности.

ЖСК может создаваться не только собственниками помещения, главное условие – внесение пая, который и даёт право собственности на одно из помещений в доме.

Организовать жилищно-строительный кооператив для постройки и дальнейшего содержания жилого дома имеют право не менее пяти граждан или организаций (п. 1 ст. 112 ЖК РФ).

Учредительный документ ЖСК обычно содержит сведения (ст. 113 ЖК РФ):

1. Название ЖСК.
2. Место его локации.
3. Содержание и цель деятельности.
4. Процедура вступления в кооператив.
5. Как выйти из него и получить обратно свой паевой взнос.
6. Вступительные и паевые взносы, их размер.
7. График их внесения.
8. Ответственность за несоблюдение условий договора.
9. Органы управления и контроля ЖСК.
10. Процедура принятия решений по вопросам жизни и деятельности кооператива.
11. Процедура банкротства и ликвидации ЖСК.

• Скачать бланк устава ЖСК
• Скачать образец устава ЖСК

Плюсами ЖСК может выступать:

• Участие пайщика в решениях общих собраний и прямое участие в строительстве и судьбе собственного жилища.
• При банкротстве застройщика члены ЖСК могут самостоятельно достроить дом, вновь «скинувшись» на это дело.
• Низкая величина пая на начальном этапе строительства дома.

Минусы:

• Ни один банк не даст ипотеку, на квартиру в доме под управление ЖСК.
• Размер пая может увеличиваться в дальнейшем (в зависимости от экономической обстановки в стране, кризисов). НЕ стоит забывать, что пай – это всего лишь первоначальный взнос, коих может быть ещё много в процессе строительства.
• Несмотря на внесения пая, человек не может являться полноправным собственником. В итоге квартира может стать «золотой».

Несколько собственников

Такой способ, как управление несколькими собственниками нежилого здания, возможен при небольшом количестве собственников помещений. Все расходы делятся между собой в равных долях, данный тип управления будет наиболее эффективным и наименее затратным. Они самостоятельно решают весь комплекс вопросов, начиная от приема и увольнения обслуживающего персонала, и заканчивая решениями о проведении и организации капитального ремонта здания.

Плюс: Решение проблем происходит оперативно (чем меньше сторон, тем легче договорится им между собой).

Минус: принимаются во внимание интересы и потребности узкой группы лиц.

Обслуживание через ТСЖ

Организацией и обеспечением в МКД часто занимается ТСЖ. Для разрешения всех вопросов с данной формой правления требуется также согласовать определенный проект управления.

В нежилых помещения могут находится значимые коммуникационные сооружения, доступ к которым важен для всего дома. Собственнику необходимо согласовать с ТСЖ разрешение на проведение техобслуживания на его территории.

По действующим поправкам к Постановлению Правительства №354, владельцы нежилых помещений обязаны заключать договоры напрямую с ресурсоснабжаюшей организацией.

ВНИМАНИЕ! В противном случае РСО распределяет счета по бездоговорному способу, что намного дороже, чем после заключения соглашения.

Структура

Документ состоит из нескольких частей:

1. Общие положения, в которых указаны основные понятия, включенные в соглашение.
2. Предмет соглашения: характеристика сторон и предоставляемых ресурсов.
3. Обязанности сторон.
4. Права.
5. Расчет цен коммунальных услуг.
6. Стоимость и порядок оплаты.
7. Ответственность УО (ТСЖ, РСО) и собственника.
8. Сроки действия документа.
9. Порядок расторжения и разрешения спорных ситуаций.
10. Дополнительные условия.
11. Дополнения.
12. Адреса и подписи сторон.
13. Приложение, в котором указаны тарифы и цены за комуслуги.
14. Подписи участников соглашения.

Заполняется документ письменно, в двух экземплярах, один из которых остается у собственника, а другой направляется управляющей организации МКД.

Какие пункты обязательны для заполнения?

Проект соглашения составляется по установленному образцу письменно в двух экземплярах.

Порядок оформления следующий:

1. В самом начале документа прописью указываются:
   • ФИО собственника;
   • почтовый адрес нежилого помещения.
2. В пункте 2 «Предмет соглашения» указывается общая площадь (в кв.м.).
3. В шестом пункте устанавливается ориентировочная сумма ежемесячных выплат владельца по договору (сумма указывается именем числительным, а не цифрой, например: четыреста тридцать рублей).
4. В восьмом прописывается дата начала и дата окончания действия договора (цифрами).
5. В пункте 12 указываются юридические адреса участников и их подписи.
6. В приложении указывается полный перечень предоставляемых услуг, примерное количество использованных ресурсов, тариф и ориентировочная цена.
7. Подписи сторон конце договора обязательны. В противном случае данный документ не действителен.

СПРАВКА. Бланк договора, где указаны права и обязанности, ответственность, предмет, условия соглашения и расторжения, можно взять в юридической компании, в которой специалист дополнительно проконсультирует по каждому вопросу.

Скачать образец договора управления ТСЖ с собственником нежилого помещения

Условия расторжения

Прекращение действия соглашения по управлению нежилого имущества производится:

• по договоренности обеих сторон;
• в одностороннем порядке.

Собственник в праве менять организацию, предоставляющую коммунальные услуги один раз в год, оповещая о своем решении за один месяц до расторжения.

Изменения по договору могут привести к судебному разбирательству и одностороннему расторжению договора.

Новые правила заключения соглашения собственника нежилого помещенияс управляющей организацией позволяет решать вопросы ресурсоснабжения без конфликтов и судебных тяжб.