право залога

В ДКП есть такой пункт:
«Одновременно с регистрацией права собственности ПОКУПАТЕЛЕЙ на КВАРТИРУ подлежит регистрации залог (ипотека) КВАРТИРЫ, возникающий в силу закона. В соответствии со статьей 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, КВАРТИРА считается находящейся в залоге у КРЕДИТОРА. КРЕДИТОР становится залогодержателем квартиры, а ПОКУПАТЕЛИ – залогодателями данной КВАРТИРЫ. В соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ право залога у ПРОДАВЦА на указанную КВАРТИРУ не возникает.»
Кредитор-это банк, который дал моим клиентам ипотеку, это прописано в др.пункте. Так вот. На приемке документов нам сказали, что так как квартира еще не оплачена (есть пункт, что оплата в течение 1 дня после гос.регистрации), то позникает двойная ипотека, типа до момента оплаты еще и у Продавца в залоге квартира. Но потом, когда они там почитали договор, позвонили сегодня мне (я продавец) и говорят, мол, нужно убрать этот пункт, так как по закону у Вас право залога возникает и мы Вам его оформим. Но банк-то против того, чтоб этот пункт убрать в Договоре и право залога у Продавца возникало. Конечно, в тихушку можно было переделать и переподписать, но надо ли? Я по телефону подтвердила регистратору, что понимаю и согласна, чтоб не возникало, только регистрируйте уже. Они согласились. Я правильно поступила? И еще…я подняла старый ДКП по прошлой квартире (тоже продавала ипотечникам Сбера), там в точности такой же пункт лишь в немножко иной интерпретации: «Стороны договорились,что в соответствии с п.5 ст 488. ГК РФ право залога у продавца на указанную квартиру не возникает». И тогда нам все зарегистрировали без проблем. Спасибо, если поделитесь Вашим опытом, как обычно этот пункт излагают и на что влияет?

1. В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

2. В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, обязательство, обеспечиваемое залогом, включая будущее обязательство, может быть описано способом, позволяющим определить обязательство в качестве обязательства, обеспеченного залогом, на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на обеспечение всех существующих и (или) будущих обязательств должника перед кредитором в пределах определенной суммы.

В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида.

3. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.

Договор залога, его назначение, требования к структуре и содержанию

Договор залога – это письменное соглашение, которое заключают участники гражданско-правовых отношений, в силу условий которого залогодержатель получает правовую возможность при невыполнении залогодателем основного обязательства осуществить удовлетворение из цены предмета залога в преимущественном порядке перед иными кредиторами должника.

В юридической практике договор залога, в преимущественной степени, оформляется как отдельный документ. По отношению к основной ответственности, такой договор имеет акцессорную специфику.

Существенные условия залогового договора

Требуется, чтобы структура документа включала в себя существенные условия договора залога:

• предмет залога: в отношении вещи договор залога обязательно должен содержать название таковой, ее количественные и качественные особенности или другие признаки, которые позволяют осуществить индивидуализацию данного имущества; при осуществлении залога имущественных прав указываются конкретные права, предоставляемые в залог, суть обязательственных требований, из которых они вытекают, содержание таковых и др.
• оценка залогового предмета:
• -в общем порядке – по договоренности сторон процесса;
• -при осуществлении оценки имущества, которое принадлежит государственным и муниципальным структурам – согласно требованиям соответствующих федеральных законов;
• -при реализации оценки незавершенных объектов строительства, которые являются собственностью государственных и муниципальных юридических лиц – согласно рыночной цене такого имущества;
• -при оценке земельного участка – в соответствии с требованиями законов, которые регулируют оценочную деятельность.
• условие об определении лица, у которого останется во владении залоговый предмет;
• существо обязательства, которое обеспечивается посредством залога – к примеру, если залогом гарантируется обязательство, которое исходит из соглашения купли-продажи, то в залоговом контракте следует указать продавца, покупателя и предмет (вещь, товар и др.);
• размер требования, которое гарантируется залогом – к примеру, цена предмета по договору купли-продажи;
• срок выполнения гарантируемого залогом требования – к примеру, по договору купли-продажи – это сроки передачи вещи покупателю и уплаты соответствующим лицом покупной цены.

Форма залогового договора

По большей части, договор залога осуществляется в простой письменной форме. Однако участники процесса могут предусмотреть заключение и в нотариальном порядке. Отдельные обстоятельства необходимости применения именно нотариальной формы могут быть определены в законе.

Невыполнение вышеуказанных требований повлечет за собой признание договора о залоге аннулированным.

Наличие в договоре условия основного обязательства и условия о залоге

В некоторых случаях в одной документальной форме могут быть объединены:

• положения основного обязательства;
• нормативные условия непосредственно залога.

В таких случаях происходит смешение нижеследующих понятий:

• документ;
• соглашение.

Из этого исходит, что при включении в документ условий и основной ответственности, и обеспечивающего ее залога, предусматривается наличие двух соглашений и одного документа.

Независимо от специфики рассматриваемой ситуации, документ, объединяющий положения сразу нескольких соглашений, должен быть составлен по форме и зарегистрирован именно как договор залога.

В этой статье вы узнали, про договор залога. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок».

Редактор: Игорь Решетов