Собственник квартиры: права и обязанности

Сегодня все больше квартир и других жилых помещений, находившихся в муниципальной собственности, становятся объектами приватизации. Данное переоформление недвижимости дает собственникам возможность значительно расширить свои права. Получить такую возможность могут абсолютно все проживающие в квартире граждане, изъявившие желание получить жилье в собственность.

Варианты приватизации

Любой собственник квартиры получает на нее права, ограниченные лишь законодательством. Все распределение обязанностей и прав происходит с учетом Гражданского и Жилищного кодекса. Приватизировать квартиру можно:

• отдельно одному члену семьи, получив письменное согласие от остальных проживающих;
• всем членам семьи в равных частях.

Очень важно знать, что при наличии прописанных в жилище несовершеннолетних детей исключить их из списка собственников нельзя. Такие решения могут приниматься только с согласия органов опеки, а они, как правило, согласия не дают. То есть прописанные в квартире дети при любых условиях становятся несовершеннолетними собственниками квартиры.

Нюансы есть и при распределении прав между взрослыми членами семьи. Если приватизация осуществляется одновременно на всех прописанных граждан, то их права вступают в силу сразу после регистрации сделки в Росреестре. При этом право собственности может быть совместным или долевым, что имеет ключевое отличие, при этом прописка сохраняется в любом случае.

Если же один из членов семьи отказывается от участия в приватизации, то выселить его или выписать остальные не имеют права, но сам не изъявивший желания на получение собственности гражданин утрачивает право постоянного пользования жильем.

Что дает приватизация

Приватизационный договор оформляется только после тщательной проверки всех представленных в муниципальные органы документов для этого. Содержание договора зависит от количества собственников квартиры и их волеизъявления при составлении соглашения. Так, в заявлении на приватизацию обязательно нужно указывать, сколько лиц претендует на право получения квартиры в собственность и сколько в ней числится нанимателей. Лица, отказавшиеся от процесса, должны представить письменный нотариально заверенный отказ. Граждане же, претендующие на получение прав, обязаны все лично обратиться в Росреестр.

Очень важно в бланке заявления указать будущую форму собственности квартиры. Можно выбрать совместное распоряжение или долевое. Разница в том, что при совместном пользовании любые манипуляции с жильем должны осуществляться только с согласия всех сторон. Собственник доли квартиры может продать свою часть другому человеку без согласия остальных, а лишь с обязательным их уведомлением.

Права владельцев

С момента регистрации договора на приватизацию и получения на руки соответствующей выписки из ЕГРН вступают в силу права собственников жилья.

Основными возможностями являются следующие:

1. Право владения. Благодаря ему собственник квартиры может пресекать все попытки сторонних лиц претендовать на жилище и удерживать недвижимость.
2. Право распоряжения. Это дает возможность владельцу жилья продавать квартиру, сдавать в аренду, дарить, оставить в наследство или обменять на любое другое жилье. Получать разрешение на эти действия нужно только в случае, когда зарегистрировано два собственника квартиры или больше с равными правами на недвижимость.
3. Право пользования. Данное преимущество дает возможность собственнику самостоятельно принимать решение о проживании в квартире или сдаче ее в аренду другим лицам с целью получения материальной выгоды. Арендатором в данном случае могут выступать любые лица. Также только владелец жилья может разрешить проживать в квартире родственникам или знакомым.
4. Право принудительного выселения. Если на это имеются законные основания, то владелец жилья легко может выселить из своей квартиры других граждан или организовать их выписку. К примеру, если закончился срок временной прописки.
5. Право залога. Только собственник квартиры может применять ее в качестве залога банку или другой финансовой организации при получении кредита.

Информация о праве собственности

Свидетельства, подтверждающие право собственности, упразднены с середины 2016 года. Документом – правопреемником стали выписки из ЕГРН, дающие информацию обо всех правообладателях имущества в конкретный момент времени.

Если гражданин, желая продать имущество, заявляет: «я – собственник квартиры», предъявляя розовое свидетельство, то перед покупкой следует обратиться в ЕГРН за выпиской. Как узнать информацию из Росреестра постороннему? Для получения данных нужно обратиться непосредственно в Росреестр или МФЦ с паспортом и заказать справку по адресу, при этом отсутствует необходимость иметь даже российское гражданство.

Информация, кто является собственником жилья с перечислением доли или совместного пользования, указывается в п.1.1 раздела 2, касающегося правообладателей с указанием ФИО и доли каждого. При передаче жилья от государства гражданам использовалось четыре основные формы исполнения приватизации, наложившие ограничения на права хозяев и выделившие конкретные доли:

1. Индивидуальная собственность. Собственник жилья – это единственный человек, прописанный на момент приватизации или при условии отказа остальных членов в его пользу.
2. Долевая собственность. Форма получила распространение при приватизации коммунальных квартир с выделением точных размеров доли каждого участника процесса.
3. Общая долевая собственность. В данном случае все являются правообладателями в равных долях в соответствии со статьёй 245 ГК РФ.
4. Общая совместная собственность. Форма не выделяет индивидуальных долей каждого и может применяться по отношению к супругам и к несовершеннолетнему ребёнку или детям.

Справка не будет содержать информацию, если жильё не приватизировано. Но в таком случае и права хозяина ограничены. Ведь чем отличается собственник от владельца, как не возможностью осуществления юридически значимых действий. Выписка из ЕГРН также содержит информацию обо всех ограничениях и обременениях.

Перспективному покупателю целесообразно заказать справку установленного образца самостоятельно с целью проверки, кто является собственником жилья, какие имеет ограничения квартира в конкретный момент времени и в каком процентном отношении владеет имуществом каждый правообладатель, что важно для совершения сделок, предполагающих юридическую значимость.

Возникновение и виды собственности

С юридической точки зрения, кто такой собственник жилого помещения – это лицо, получившее право собственности на квартиру в результате юридических действий, подтверждённых правоустанавливающими документами:

1. Двухсторонними договорами:
   • купли-продажи при приобретении за денежные средства у продавца;
   • дарения при наличии волеизъявления дарителя и принятия подарка на безвозмездной основе;
   • мены при бартерной операции, предусматривающей расчёт не в денежной форме;
   • долевого участия при осуществлении вклада в строительство и получение жилья на первичном рынке недвижимости.

1. Односторонними сделками при вступлении в наследство:
   • по завещанию после смерти гражданина, изъявившего волю документально;
   • по закону в силу очерёдности родственных связей.

1. Иными законными действиями:
   • участием в процессе приватизации и перехода права от государства;
   • оплате пая в жилищном или жилищно-строительном кооперативе.

Вышеперечисленные основания касаются приобретения квартир в частную собственность. Во времена СССР существовала исключительно государственная собственность. Вид собственности – определяющий фактор, кто является собственником жилья.

В России выделяются три вида собственности:

• частная – переданная государством в процессе приватизации или купленная на вторичном рынке физическими или юридическими лицами;
• муниципальная и государственная – отличающиеся в разрезе, кто собственник муниципальных квартир – местные органы самоуправления, а государственных – власть страны.

Помимо прав собственности существуют наложения ограничений и обременений, препятствующих совершению ряда юридических сделок. Например, кто такие собственники при ипотечном кредитовании? Формально – граждане, приобретшие квартиру в ипотеку, но жильё имеет обременение в виде залога у кредитной организации до полного погашения кредита. Ограничение заключается в невозможности передать в безраздельное владение третьи лицам по любым сделкам без разрешения банка.

В каких случаях необходимо узнавать, кто является владельцем квартиры

Перед покупкой квартиры это нужно сделать обязательно. На словах может быть что угодно, на деле же — совсем другая ситуация.

Поэтому узнать, кто на самом деле является владельцем квартиры и один ли он у нее или несколько, и кто они, если это второй случай, просто необходимо. К счастью, это можно сделать несколькими способами.

Конечно, самый простой — это напрямую спросить об этом у продавца квартиры, ему достаточно просто показать документы на собственность. Но если он по каким-то причинам отказывается это делать, тянет время или у покупателя все же остаются любые сомнения, то проверить и перепроверить эту информацию можно и другими способами.

Какие сведения о владельце могут вызывать подозрение

Сразу следует предупредить о нескольких факторах, которые должны насторожить покупателя, даже если продавец предъявил ему документы на собственность, и он сделал запросы сам.

Вещи, которые нельзя игнорировать в вопросе сведений о собственнике:

• Если продавец утверждал, что квартира полностью находится в его единоличной собственности, a на самом деле она поделена между несколькими людьми. В таких случаях, если изначально был подобный обман, то стоит поискать другой вариант для покупки, потому что проблемы практически гарантированы;
• Особенно это касается того аспекта, когда один из долевых собственников квартиры является несовершеннолетним — в этом случае для продажи жилплощади понадобится разрешение органов опеки, и сделка может затянуться;
• Бывают случаи, когда на квартиру накладывают арест, а также может присутствовать обременение и другие формы ограничений — в этом случае есть большой риск потерять и деньги, и квартиру, поскольку Росреестр просто откажется регистрировать сделку;
• Стоит очень внимательно просматривать документы в мельчайших подробностях. Если данные о квартире в выписке из ЕГРН — например, серия и номер — не совпадают c данными документов, которые предоставил продавец, возможно, он мошенник. Конечно, ситуации бывают разные, бывают и опечатки, но все же стоит обратить на это пристальное внимание.

Особенности получения выписок из ЕГРН

Выписки из ЕГРН бывают нескольких видов. Лучше всего в данном случае подойдет выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, где указаны и данные владельца, есть и другие правовые сведения о недвижимости.

Получить выписку из ЕГРН можно и самостоятельно, в обход МФЦ. Это можно сделать в отделении Росреестра либо же на его сайте. Важно помнить, что госпошлину придется платить и в этом случае.

У этого способа много преимуществ: высокий уровень надежности и минимум затрат, как денежных, так и усилий.

Способов, получить информацию довольно много, как уже видно из данной статьи, где все они были приведены и подробно расписаны. Какие-то из них платные, какие-то бесплатные, некоторые дают юридическую бумагу, какие-то предоставляют информацию только на словах. В любом случае, можно выбрать любой метод, а также скомбинировать несколько способов сразу, чтобы получить большую гарантию.

Даже если владелец квартиры сам предоставляет документы о собственности, перепроверить его никогда не будет лишним. Это убережет от множества потерь, проблем, разочарований и неприятных хлопот в дальнейшем. Особенно при учете того, что получить всю необходимую информацию можно довольно легко.

Видео о том, как поверить квартиру перед покупкой:

Обязанности владельцев

Одновременно с расширение прав на квартиру после приватизации владельцы получают и дополнительный список новых обязанностей. Теперь расходы на содержание жилья должен нести только собственник. Если приватизируется сразу весь многоквартирный дом, то все владельцы квартир в нем несут расходы по содержанию и общего имущества (нежилых помещений). Использоваться приватизированная как жилое помещение квартира может только для проживания собственника или других граждан с его разрешения. Также каждый владелец жилья обязан соблюдать интересы и права собственников смежных квартир.

Общее имущество

Общее имущество – оборудование, помещения, обслуживающие более одной квартиры. Сюда входят помещения чердака, бойлерные, инженерные коммуникации, обеспечивающие получение коммунальных услуг, гаражи, подвалы и т.д.

Перечень общего имущества составляется управляющей организацией на основе положений законодательства.

Размер платы за его содержание устанавливается местными властями или решением совета дома или ТСЖ или организацией, созданной жильцам дома.

Размер платы рассчитывается из её метража жилья и пропорционально доле, которую имеет каждый собственник в общем имуществе.

Особенность общего имущества в его неотъемлемости от прав на само жилье. В частности, оно не продается отдельно, а автоматически переходит к покупателю или получателю по сделке.

Если дом подлежит сносу

Дом сносят, признав его аварийным, или при выкупе для общественных нужд. Созывается комиссия, проводит обследование и решает считать дом аварийным или нет.

Жильцы получают или денежную компенсацию или их переселяют в другие квартиры. Жилье должно быть равноценным, желательно в том же районе города. Разрешается получать денежную компенсацию, которой бывший собственник распоряжается на свое усмотрение.

Компенсация рассчитывается с учетом и непосредственно жилья и общего имущества жильца.

Действия

Защищает права собственника в основном суд:

• выселяет жильцов из квартиры, решает вопросы пользования ею;
• заставляет управляющую организацию выполнять обязанности;
• решает споры с администрацией по поводу выкупа, его законности, размера компенсации;
• решает споры, связанные с аварийностью дома и многие другие вопросы.

Меры в отношении жильцов принимаются жилищной инспекцией за нарушение правил пользования жилыми помещениями, за нарушение правил оказания жилищных коммунальных услуг.

Материалы инспекции потом ложатся в основу исков. Полиция занимается скандалами, повреждением имущества, фиксацией незаконного вселения. Их материалы также служат основой исков.

Ограничение прав

Может ли собственник квартиры действительно распоряжаться своим имуществом так, как ему хочется? На самом деле Жилищный кодекс четко ограничивает права владельцев, хоть и делает их более обширными после приватизации.

Так, собственники не имеют права проводить перепланировку жилья без соответствующего разрешения или осуществлять любые действия с несущими конструкциями здания и его основными коммуникациями. Без разрешения органов и соседей запрещено использовать квартиру в коммерческих целях и размещать на ее площади производство. Сделать это можно только после официального перевода помещения в разряд нежилых.

А может ли собственник квартиры выселять из нее проживающих? Лица, добровольно отказавшиеся от составления договора приватизации, но при этом прописанные в квартире, не могут быть лишены своих прав постоянного пользования жильем без веских оснований. Также их мнение должно учитываться и при продаже жилья. Даже смена владельца квартиры должна сохранять за пользователями жилища их права. Все возникающие спорные ситуации должны решаться составлением определенных соглашений.

Права зарегистрированных граждан

Прописка бывает постоянная и временная. Постоянная не имеет срока действия и может закончиться только по собственному желанию гражданина или решению суда. Временная регистрация обладает конкретным сроком действия и после его окончания может быть продлена по разрешению владельца. В противном случае жильцы обязаны покинуть квартиру.

Независимо от вида прописки, все имеющие ее граждане обладают следующими правами:

• выполнять любые действия, в которых требуется наличие прописки (устраиваться на работу, брать кредиты, отдавать детей в школы и сады, оформлять льготы и так далее);
• проживать на зарегистрированной площади;
• прописывать в квартире своих несовершеннолетних детей без разрешения собственника.

Важно! Подтвердить такие права может только письменное разрешение владельца жилья или договор найма и аренды с ним, но даже это не дает основания претендовать на часть имущества собственника прописанным в жилище гражданам.

Интересно, но после приватизации прописаться в жилье может неограниченное количество людей даже с 3 собственниками квартиры, никакие нормативы жилой площади соблюдать не требуется.

Права для заселения

Собственник жилья сам решает, кому из граждан давать разрешение на постоянное проживание в его квартире, причем волеизъявления других жильцов не имеют никакого веса в принятии решения. Муниципальные власти также не имеют права голоса в данном вопросе. Согласовывать вопрос о прописке нового жильца могут только 2 собственника квартиры или больше (все владельцы). На безвозмездной или оплачиваемой основе будет заключен договор вселения, на какой срок, определяют только собственники. Также после заселения граждан владелец квартиры вправе контролировать соблюдение жильцами норм законодательства и всех условий проживания. Если они будут нарушены, собственник имеет право выселить проживающих.

Основания для принудительного выселения

Граждане, обладающие правом постоянного или временного проживания в квартире, могут быть выселены из нее преждевременно только при нарушении правил Жилищного кодекса. Для этого нужно доказать, что у них серьезные разногласия с соседями, большие задолженности по коммунальным услугам или по их причине произошла порча объекта недвижимости или его части.

Временно зарегистрированным лицам можно просто не продлевать прописку, после чего они обязаны будут съехать.

Проблемы с выселением возникают в основном между бывшими членами семьи, имеющими постоянную прописку. Если требуется выписать бывшего супруга, то обязательно нужно представить свидетельство о расторжении брака или судебное постановление.

Сложности возникают и в ситуациях, когда собственник квартиры — ребенок. Выселить его до несовершеннолетия просто невозможно, а если мать получает право опеки после развода, то и она может оставаться в квартире на законном основании.

Права ребенка

После того как несовершеннолетний ребенок прописывается в квартире родителей, он автоматически становится и ее совладельцем. То есть при разводе родителей, даже если один из них не имеет права собственности, ребенок может претендовать на часть квартиры. Также до достижения совершеннолетия ребенка нельзя выписывать без разрешения органов опеки, а его, как правило, не выдают.

Права владельцев квартир в МКД

Правилам ЖК РФ без исключения должны подчиняться граждане всех городов страны: Москвы, Казани, Новосибирска, Нижнего Новгорода, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга. Собственники квартир в многоквартирных домах на территории всего государства имеют возможность распоряжаться недвижимостью по собственному усмотрению и на равных правах пользоваться общедомовым имуществом с другими владельцами квартир.

Все члены его семьи также могут пользоваться недвижимостью, но распоряжаться ею уже не имеют права.

Собственники жилья в МКД обязаны соблюдать экологические, пожарные и санитарные нормы проживания, а также учитывать интересы владельцев других квартир.

Если соседи претендуют на жилье собственника или чинят препятствия для его дальнейшего пользования имуществом, владелец может обратиться в суд.

Права владельцев жилья под снос

Муниципальные власти могут принять решение о сносе любого дома, но при этом обязаны предоставить всем владельцам квартир равнозначное по стоимости жилье или выкупить квартиру по рыночной стоимости с учетом возможной выгоды для владельца. Предоставленное же новое жилье должно быть той же площади и не требовать ремонта. Собственником нового жилья гражданин становится только после того, как заедет в новую квартиру и подпишет согласие на снос старого здания.

О сносе дома власти обязательно уведомляют всех граждан в письменной форме. На выселение обычно дается 12 месяцев, но если новый дом уже готов, то на переезд могут выделить и более короткий срок.

Защита прав собственников

Все знают, что каждый собственник огражден от притязаний третьих лиц, но кто выступает гарантом защиты? Основными органами охраны прав граждан на недвижимость выступают:

• регистрационные органы, проверяющие все документы перед сделкой;
• нотариус, регистрирующий законность сделки;
• суд, рассматривающий все спорные ситуации;
• правоохранительные органы, обязанные реагировать на заявление владельца о нарушении прав.

Бывают ситуации, когда сразу после оформления сделки купли-продажи жилья бывший хозяин выдвигает претензии новому и заявляет о своих правах на недвижимость. Собственники квартиры при этом должны решать вопрос в судебном порядке. Оспаривать результаты сделки при этом можно только в течение 3 лет с момента их заключения. В дальнейшем отстоять свои права можно только в редких исключительных случаях.

После приватизации квартиры ее владельцы получают намного больше прав, но при этом обзаводятся еще и новыми обязанностями. Исключительное владение квартирой не дает возможности собственникам делать все, что им заблагорассудится, каждое право, как и обязанность, прописаны в Жилищном и Гражданском кодексах РФ. Если владелец не может самостоятельно решить вопрос с проживающими на его площади гражданами, то в процесс подключается суд. Только наличие всех правоустанавливающих документов, веских причин и их доказательств может помочь разобраться с недоброжелателями.