Статья 447. Заключение договора на торгах

Комментарии к статье 1. Коммент. ст. предусматривает, что договор может быть заключен не только в обычном порядке, но и путем проведения торгов. Торги проводятся по инициативе собственника вещи либо обладателя имущественного права, желающих распорядиться соответствующим имуществом. Целью торгов служит выявление победителя, с которым и заключается договор о продаже вещи либо имущественного права.
Как следует из п. 1 коммент. ст., в указанном порядке может быть заключен не любой договор. Торги рассчитаны на договоры о возмездной реализации имущества за деньги. Косвенным подтверждением этому служат правила о внесении участниками торгов задатка (пп.4 и 5 ст. 448 ГК). Невозможность заключения договора путем проведения торгов может вытекать из его существа (например, договор простого товарищества — ст. 1041 ГК, договор дарения — ст. 572 ГК и др.).
2. Организацию торгов, их проведение, взаимодействие с участниками обеспечивает организатор торгов. В качестве последнего могут выступать сам собственник вещи либо обладатель реализуемого имущественного права. Однако указанные лица могут передать осуществление полномочий организатора торгов специализированной организации. Последняя действует на основании договора с собственником вещи либо обладателем имущественного права от их имени или от своего имени. Соответствующие отношения строятся по модели договора поручения (ст. 971 ГК) либо договора комиссии (ст. 990 ГК).
3. В случаях, прямо установленных в законе, заключение договора путем проведения торгов является обязательным для собственника или обладателя имущественного права (например, хранитель при неисполнении поклажедателем обязанности взять обратно вещь, переданную на хранение, вправе продать ее с аукциона — ст. 899 ГК).
4. В законе предусмотрены две формы проведения торгов — аукцион и конкурс. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
Обе формы проведения торгов предполагают участие в них, по крайней мере, двух лиц. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Необходимость участия в аукционе нескольких лиц вытекает из самой природы данной формы торгов.
Победителем аукциона становится тот, кто предложил наиболее высокую цену по сравнению с ценой, предложенной другими участниками. Данная форма торгов применяется тогда, когда собственник вещи или обладатель имущественного права желают выручить максимально возможную сумму от продажи вещи или права. Это достигается за счет привлечения к участию в аукционе нескольких лиц в расчете на соревнование между ними, приводящее к последовательному увеличению цены.
Что же касается конкурса, то его победителем признается лицо, предложившее лучшие условия, что предполагает возможность сопоставления и выбора одного из нескольких предложений, сделанных участниками конкурса. При этом предложения, из которых следует выбрать лучшее, должны отвечать всем условиям конкурса.
5. Победителем конкурса на право заключения договора признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной устроителем конкурса, предложило лучшие условия. Таким образом, если по общему правилу порядок выявления победителя публичного конкурса определяется по усмотрению его устроителя (ст. 1057 ГК), то в данном случае ГК требует от него образования конкурсной комиссии. Решение о результатах конкурса, вынесенное с нарушением указанного требования, не имеет юридической силы.

Подтверждение торгов

Документом, который подтверждает победу лица в открытых торгах посредством публичного предложения, является договор. После завершения конкурса организатор обязан подготовить и подписать с победителем соглашение. В документе фиксируются все основные аспекты мероприятия:

• Данные о победителе;
• Местоположение объекта недвижимости;
• Условия победы, цена и другие аспекты, связанные с конкурсом;
• Дата и площадка проведения торгов.

Договор с организатором впоследствии станет документом, на основании которого можно будет зарегистрировать право собственности на недвижимость в Единой Государственной Регистрационной Палате (ЕГРП).

Кто может стать участником торгов посредством публичного предложения?

В качестве участника может выступать любое лицо, которое соответствует правилам конкурса и может внесли задаток. На самих торгах имеют право присутствовать как сам залогодержатель, от которого отчуждается недвижимое имущество, так и его родственник, близкие и друзья. Важно, что все они (включая непосредственно залогодержателя) имеют право принимать участие в конкурсе на общих условиях. Если торги посредством публичного предложения проводятся на электронной торговой площадке, то участникам необходимо иметь электронную цифровую подпись. Получить ее вы можете в Центре ЭЦП.

Как оформить результаты публичных торгов?

Победителем конкурса считается лицо, которое предложит наиболее высокую стоимость объекта. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо. В результате мероприятия составляется протокол, в котором фиксируется информация о самой процедуре проведения конкурса, так и о ее результатах. Например, в протоколе обязательно должны быть отражены следующие сведения:

• Количество и список участников;
• Процедура торгов;
• Победитель и условия победы.

После конкурса победитель должен изучить и подписать протокол в знак согласия с информацией, которая в нем содержится. На основании протокола в дальнейшем организатор создаст договор купли-продажи.

Оплата оставшейся части по договору должна быть внесена победителем в срок до 5 дней. Деньги необходимо отправить на банковский счет организатора.

Когда публичные торги признаются несостоявшимися?

При невыполнении определенных требований открытые торги посредством публичного предложения могут быть признаны несостоявшимися. К факторам, которые могут привести к таким последствиям, следует отнести:

1. Количество участников конкурса – их должно быть не менее двух. Если участник один или их нет вообще, то торги аннулируются;
2. Доплата победителя конкурса – если пятидневный срок не соблюден, то результаты аукциона тоже аннулируются.

Если публичные долги признаются несостоявшимися, то залогодержателем может быть заключено соглашение с залогодателем о переходе недвижимого имущества в собственность кредитора. Если это по каким-то причинам не получится сделать, тогда необходимо будет проводить повторные открытые торги посредством публичного предложения. Однако, по закону они могут быть проведены не менее, чем через месяц после признания текущего конкурса несостоявшимся. В этом есть и преимущества – на повторных торгах закон обязывает организатора снизить цену на недвижимость не менее, чем на 15 %.

При подготовке к участию в торгах не стоит также забывать еще об одном важном нюансе: до проведения мероприятия должник может погасить свою задолженность перед кредитором, и тогда аукцион будет отменен.

Продажа арестованного имущества через публичные торги

Для того, чтобы реализовать соответствующее судебное решение, зачастую ФССП производит арест недвижимого имущества. Арест – это процессуальный акт, который накладывает ограничения не только на сам объект, но и на все, что расположено на его территории. Следовательно, если в квартире стоит телевизор, который принадлежит не должнику, а третьему лицу, то ТВ все равно будет внесен в опись и арестован.

Реализация арестованного имущества возможна не ранее, чем через 5 дней после соответствующего процессуального акта. Однако эти сроки могут быть изменены по решению судебного пристава. Например, все имущество или его часть может быть изъята сразу после описи. Особенно это касается объектов, которые являются скоропортящимися.

Операционно торги по продаже арестованного имущества выглядят также, как обычные публичные торги. А все вырученные от продаж деньги направляются на погашение долга.

Кто такие победители торгов, кому и для чего нужна информация о них

После того как конкурс проведён, и победители отобраны, результаты публикуются на электронной площадке в открытом доступе (за исключением закрытых государственных торгов) — в Единой информационной системе в сфере закупок.

Победитель конкурсного отбора — компания, которая оптимально отвечает всем требованиям организатора тендера. Речь идёт не только о цене услуг, но и об их качестве и других условиях контракта.

Информацию о победителях, как правило, используют в коммерческих целях: для предложения выигравшим компаниям различного рода услуг.

Заинтересованными структурами являются:

1. Банки и брокеры. Их цель — предложить победителю свои финансовые услуги (банковскую гарантию, тендерный кредит и пр.). Через ознакомление с результатами торгов такие компании ищут свою целевую аудиторию.
2. Поставщики и подрядчики, не участвующие в конкурсах самостоятельно. По разным причинам предприятия могут не принимать участия в торгах. Например, из-за отсутствия желания тратить время на подготовку к процедуре. В отдельных случаях компания может не соответствовать условиям конкретного тендера. В подобных ситуациях компании знакомятся с итоговым протоколом торгов для поиска оптимального партнёра. Они связываются с победителем и предлагают ему свои услуги, продукцию и пр. Для некрупной компании это может быть предложение о субподрядных услугах по выполнению части проекта и пр.
3. Дистрибьюторы. Это компании-посредники между поставщиками и заказчиками. Они используют итоговые протоколы торгов в качестве готовой клиентской базы.
4. Маркетинговые и аналитические агентства. Подобные компании используют итоги торгов как базу для проведения исследований и подготовки аналитических справок и отчётов.

Поиск информации в Единой информационной системе

Итоги всех торгов публикуются на электронной площадке, управляемой Федеральным казначейством России. Единая информационная система создана для обеспечения свободного доступа всех граждан к данным о конкурсных торгах.

Работа площадки регулируется Федеральным законом от 05.04.2013 N44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» и Федеральным законом от 18.07.2011 №223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».

Как искать данные победителя тендера:

• Для начала нужно перейти на официальный сайт ЕИС.
• В списке главного меню выбрать «Закупки».

• Откроется страница для осуществления поиска по торгам.

• Стандартный поиск можно осуществлять по названию, номеру, коду закупки, а также наименованию или ИНН заказчика. Можно отфильтровать базу, по которой будет проводиться поиск (по всем торгам или нет, по конкретным этапам конкурсного отбора и пр.).
• Параметры поиска можно расширить. Для этого нужно нажать на кнопку «Расширенный поиск». Расширенная опция позволяет осуществлять поиск по дополнительным параметрам: персональные данные заказчика, валюта, стоимость, дата торгов, регион расположения заказчика.

• Предположим, требуется найти торги, связанные со строительством: нужно ввести слово «строительство» в поле поиска и нажать на значок поиска.
• На странице отобразятся результаты поиска.
• В описании будут доступны: начальная цена заказа, наименование заказчика, краткое описание заказа и дата его размещения.
• Результаты поиска можно отсортировать по цене, дате размещения и дате обновления.
• Для более подробного ознакомления с конкретным заказом нужно нажать на ссылку с его номером.

• В новом окне откроется Извещение о закупке. Оно будет содержать подробную информацию о тендере: общие сведения о закупке (наименование закупки и способ размещения, дата публикации извещения, наименование электронной площадки); данные о заказчике (наименование, ИНН, ОГРН, КПП, адрес); контактное лицо; порядок проведения процедуры; предоставление документации (как, где и когда предоставлена).

• Чтобы узнать детальную информацию о лоте покупки, нужно выбрать в верхней части страницы раздел «Список лотов» и нажать на нужный лот.
• Отдельно можно ознакомиться с документацией закупки. Для этого в верхней части экрана нужно выбрать «Документы извещения».

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Илья Тарасов Опыт в сфере госзакупок Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Напоследок

Победитель торгов — это не только исполнитель заказа, но и потенциальный клиент для сотен других организаций, часто имеющих очень отдаленное отношение к теме данных конкретных торгов.

Тем, кто просто очень хочет знать, кто получил многомиллионный или многомиллиардный контракт на поставку Газпрому или Сбербанку, не стоит тратить деньги на получение разнообразных подписок. Достаточно зайти на сайт www.zakupki.gov.ru и узнать все, то нужно. На первых этапах придется потратить время на изучение интерфейса. В дальнейшем работа с сервисом не будет приносить дискомфорт. А экономия станет вполне ощутимой.

Если же вы хотите получить победителя торгов в число своих клиентов, продать ему услуги в сфере финансов, поставлять ему товары и т.д., то на платные сервисы можно и потратиться. Просматривать ежедневно результаты тысяч торгов достаточно затруднительно. Если же вы хотите начинать утро со звонков потенциальным клиентам, лучше подписаться на рассылку и получать ежедневно свежие данные, собранные кем-то другим. Важно понимать, что в такой ситуации даже несколько часов являются решающими.

Мы рассмотрели, кому и зачем нужны базы победителей аукционов. Надеемся, наша информация будет вам полезна.

Чем отличается аукцион от редукциона?

Важно отметить, что указанная выше статья ГК РФ содержит формулировку «наиболее высокую цену”, описывающую аукцион только как торги на продажу. На таком аукционе победитель определяется путем пошагового повышения цены на товар. Перед началом торгов объявляется «шаг аукциона» – денежный интервал, на который увеличивается цена предмета торгов на аукционе. Шаг аукциона устанавливается преимущественно в процентном соотношении к начальной (стартовой) цене. В подобном аукционе каждая последующая оферта по цене превышает предыдущую, и выигрывает последний оферент.

В каких областях торги организуются как аукцион? Активный аукцион чаще всего используется в сфере исполнительного производства, поскольку основной целью продажи имущества (недвижимости) должника является получение судебным приставом-исполнителем наибольшей суммы для покрытия задолженности по исполнительным листам. Также активные аукционы являются распространенным способом приватизации государственного и муниципального имущества, продажи земельных участков для жилищного строительства.

Аукцион с понижением начальной цены – редукцион

В настоящее время огромное количество торгов проводится не только на продажу, но и на приобретение товаров, работ или услуг. В этом случае организатор торгов заинтересован в получении минимальной цены. Такой аукцион называют редукционом, победитель которого определяется путем пошагового понижения начальной максимальной цены. Начальная максимальная цена (НМЦ) контракта — это предельная стоимость заключения контракта (договора), которая указывается в информационной карте закупочной документации, либо извещении о закупке. НМЦ постепенно снижается до ее первого акцепта одним из участников, и торги выигрывает первый акцептант.

В каких областях торги организуются как редукцион? Редукционы наиболее распространены в сфере размещения государственных и муниципальных заказов.

Подробнее о конкурсе

Именно конкурс представляется оптимальной формой торгов при заключении договора на управление объектом недвижимости, так как в этом случае наибольшее значение имеют не стоимость услуг такой организации, а условия обслуживания здания и качество оказываемых услуг.

Рассмотрим класификацию способов закупок товаров, работ и услуг, характерные особенности и отличия каждой закупочной процедуры.

В первом приближении все способы закупок можно разделить на конкурентные и неконкурентные.

Конкурентые закупки строятся по принципу состязательности предложений независимых участников.

Неконкурентные – не подразумевают выбор поставщика.

Все способы закупок товаров в Российской Федерации
Конкурентные			Неконкурентные
Торги		Без проведения торгов
Конкурс	Аукцион	Запрос котировок / цен Запрос предложений Конкурентные переговоры	Закупки у единственного поставщика Мелкие закупки Упрощенные закупки
Чем отличается конкурс от аукциона? Чем отличается аукцион от редукциона?

Разновидности конкурентных процедур

Все конкурентные способы закупок могут видоизменяться организатором торгов в зависимости от сложности предмета закупки, имеющегося времени для проведения торгов и других факторов. Поэтому все конкурентные процедуры могут быть:

• открытыми, закрытыми, с ограниченным участием
• одноэтапные, двухэтапные, многоэтапные
• без предварительного отбора, с предварительным отбором
• без переторжки, с моно-переторжкой, с мульти-переторжкой
• однокритериальные, многокритериальные
• без альтернативый предложений, с альтернативными предложениями
• в электронной, не в электронной форме
• без переговоров, с разъясняющими переговорами, с переговорами по технике и финансам

Конкурентные закупки

Конкурентные закупки могут быть организованы двумя следующими способами:

• путем проведения торгов,
• без проведения торгов.

Проведение торгов предполагает объявление закупочной процедуры с публикацией параметров и требований к поставщикам и их продукции, сбор заявок участников, их анализ, выбор победителя и заключение контракта. Конкурентные торги имеют обширную законодательную базу и достаточно жестко регулируются, накладывая ограничения / требования на заказчиков, участников и сам процесс организации торгов.

Неторговые закупки – менее требовательная, а потому наиболее удобная и часто используемая форма закупочных процедур, сокращающая число требований к заказчикам и потенциальным поставщикам.

Если конкурентные закупки проводятся путем организации торгов, то согласно законодательству Российской Федерации (п. 4 ст. 447 ГК РФ) выделяют две формы конкурентной закупочной процедуры: конкурс и аукцион.